Um especialista em investimentos imobiliários (FIIs) chamado André Bacci realizou uma análise do atual panorama positivo do mercado, ressaltando as alterações na forma como os preços são determinados e os riscos associados às novas propostas regulatórias da CVM. Durante uma conversa com Lana Santos e Danilo Barbosa, do Research do Clube FII, Bacci compartilhou suas táticas de investimento e alertou sobre as armadilhas comuns que podem levar investidores a sofrer perdas significativas.
Diante do aumento do IFIX, Bacci observa que o mercado voltou a reagir de forma equilibrada aos rendimentos: tanto os aumentos quanto as reduções nos dividendos agora têm potencial para impactar os preços, algo que não era observado anteriormente, em um cenário mais pessimista. “Com a alta significativa e o otimismo em ascensão, a reação aos rendimentos está voltando a ser equilibrada. Acredito que aumentos ou reduções nos rendimentos aparentes dos fundos provavelmente terão reflexo nos preços, o que não vinha acontecendo até então”.
Segundo ele, o momento atual é mais favorável para operações de curto prazo, embora para a carteira de investimento de longo prazo, os movimentos de alta ou baixa não deveriam ter tanto impacto. Ao ser questionado sobre sua alocação, Bacci revelou que, embora reconheça a atratividade dos fundos de tijolo com yields de 10% a 11% — algo “incomum em qualquer parte do mundo”—, seu portfólio ainda é predominantemente composto por fundos de papel, uma estratégia que ele mantém há anos e que ele ajusta lentamente.
Um dos aspectos críticos mencionados pelo especialista foi a forma como o investidor pessoa física avalia os ativos, enfatizando que a maioria se baseia fortemente em um único indicador: o último pagamento. Bacci citou o exemplo de um relatório gerencial que indicava um fundo com retorno esperado de “IPCA menos 94%” e a advertência explícita para não utilizar os dividendos (que incluíam amortizações) como base para determinar o preço. “É uma situação que pode gerar lucro facilmente”, destacou, salientando que a confusão entre rendimento e amortização é um equívoco comum e perigoso.
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Com relação aos Fiagros, Bacci acredita que o setor está progredindo. Para ele, os gestores estão abandonando a postura “inerte” e buscando maior diversificação para evitar que um único ativo problemático comprometa todo o fundo. Porém, ele alerta que a natureza do agronegócio é volátil e que a fase de fundos que apresentarão rendimento zero ainda não acabou. No que diz respeito à gestão, Bacci observa uma redução dos fundos passivos (monoativos), que estão sendo cada vez mais absorvidos por fundos de gestão ativa, uma tendência que ele crê ser irreversível.
Bacci também expressou sua neutralidade em relação ao Valor Patrimonial (VP) dos fundos de tijolo, argumentando que o indicador é apenas uma estimativa e não deve ser visto como uma verdade absoluta. Ele mencionou situações recentes em que o VP de um fundo foi reavaliado para menos imediatamente antes de uma proposta de incorporação, demonstrando que, ao fechar negócios, o VP pode ser “inflacionado”.
Por fim, o especialista comentou as propostas da CVM em consulta pública. Ele criticou a possível abolição do direito de dissidência em fusões, uma salvaguarda importante para o acionista minoritário, classificando-a como “péssima” e “desafortunada”. Em relação à liberação de fundos com cotas subordinadas (tranches de risco) para o público em geral, ele demonstrou grande preocupação. Apesar de reconhecer que a estrutura permite separar os riscos dos retornos, Bacci tem convicção de que os investidores comuns enfrentarão dificuldades, à medida que já observa investidores qualificados cometendo erros graves com esses produtos.
*Artigo originalmente divulgado em ClubeFII, parceiro da B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
