O perito em fundos imobiliários (FIIs) André Bacci avaliou o atual panorama de confiança do mercado, realçando as alterações na dinâmica de valoração e os perigos que vêm junto com as novas propostas regulatórias da CVM. Em conversa com Lana Santos e Danilo Barbosa, do Research do Clube FII, Bacci compartilhou suas táticas de aplicação e advertiu sobre armadilhas habituais que podem conduzir aplicadores a prejuízos significativos.
Com a ascensão do IFIX, Bacci percebe que o mercado restaurou uma reação equilibrada aos retornos: tanto elevações quanto reduções nos rendimentos agora tendem a influenciar nos valores, algo que não era visto no contexto anterior, mais pessimista. “Agora que subiu consideravelmente e o otimismo cresceu em paralelo, a resposta aos rendimentos começa a ser equilibrada novamente. Crescimentos e diminuições nos rendimentos visíveis dos fundos provavelmente irão desencadear acréscimos e decréscimos nos preços, algo que até então não estava ocorrendo”.
Em sua visão, o momento presente é mais propício para operações de compra e venda, apesar de que para o portfólio de longo prazo, as elevações ou quedas não deveriam ter tanto impacto. Indagado sobre sua alocação, Bacci revelou que, mesmo reconhecendo o atrativo dos fundos de alvenaria com rendimentos de 10% a 11% — algo “inimaginável em qualquer local do mundo” —, sua carteira continua predominantemente em fundos de papel, uma posição que mantém há anos e que ele alterna de modo lento.
Um dos pontos críticos destacados pelo especialista foi a valoração dos ativos pelo investidor pessoa física, que segundo ele, é grandemente baseada em um único indicador: o pagamento mais recente. Bacci utilizou o exemplo de um relatório gerencial que apresentava um fundo com retorno previsto de “IPCA menos 94%” e um aconselhamento expresso para não utilizar os dividendos (que incluíam amortizações) para determinar o preço. “É simples lucrar em cima disso”, afirmou, ressaltando que a confusão entre retorno e amortização é um equívoco frequente e perigoso.
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Em relação aos Fiagros, Bacci acredita que o setor está progredindo. De acordo com ele, os gestores estão abandonando a “inércia” e buscando maior diversificação para evitar que um problema em um único ativo comprometa todo o fundo. Contudo, ele adverte que a natureza do agronegócio é instável e que a “safra de fundos que vão zerar rendimento” ainda não acabou. Com relação à administração, Bacci enxerga um declínio dos fundos passivos (com um só ativo), que estão cada vez mais sendo absorvidos por fundos de administração ativa, uma tendência que ele julga ser irreversível.
Bacci também se declarou “agnóstico ou ateu” em relação ao Valor Patrimonial (VP) dos fundos de alvenaria, argumentando que o indicador é meramente uma estimativa e não deve ser considerado como uma verdade absoluta. Ele mencionou casos recentes em que o VP de um fundo foi reavaliado para baixo imediatamente antes de uma proposta de incorporação, evidenciando que, na hora de fechar negócio, “explode-se o VP”.
Por último, o especialista comentou as propostas da CVM em fase de consulta pública. Ele classificou como “terrível” e “infeliz” a possível extinção do direito de dissidência em fusões, uma proteção crucial para o minoritário. Já a liberação de fundos com cotas subordinadas (tranches de risco) para o varejo foi encarada com grande preocupação. Apesar de a estrutura permitir separar riscos e retornos, Bacci tem “certeza que as pessoas físicas vão se envolver em problemas com isso”, visto que já observa investidores qualificados cometendo erros graves com esses produtos.
*Artigo publicado originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
