A interpretação errônea da ocupação em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) pode levar investidores a perder oportunidades ou assumir riscos desnecessários. De acordo com Lana Santos, analista do Research do Clube FII, muitos descartam um fundo ao observar uma ocupação elevada ou presumem que um fundo é confiável apenas por ter uma ocupação baixa, porém ambas as reações podem resultar em escolhas equivocadas. A ocupação, por si só, fornece informações limitadas e requer uma avaliação contextualizada.
Ocupação física e financeira
“A ocupação geralmente assusta os investidores novatos porque é visível”, alerta Lana Santos. A analista esclarece que o primeiro passo para uma análise precisa é distinguir os dois tipos de ocupação: a física e a financeira. A ocupação física refere-se à porcentagem de área não utilizada em um imóvel, enquanto a ocupação financeira representa a quantidade de receita que o fundo deixa de receber devido a espaços vazios, inadimplência ou acordos contratuais especiais. “Um fundo pode ter uma ocupação física significativa e, ainda assim, manter a maior parte de sua receita”, indica a analista. Por outro lado, um espaço vago pode ter um impacto financeiro desproporcional se corresponder a uma área com alto valor de aluguel.
Contexto, histórico e interpretação adequada
Outro equívoco comum é considerar a ocupação como uma imagem isolada. O que realmente importa, de acordo com a especialista, é o histórico. Uma diminuição na ocupação indica a habilidade da administração em atrair novos locatários, enquanto uma ocupação elevada e persistente pode sinalizar problemas estruturais no ativo ou na estratégia. É crucial analisar a evolução desse indicador ao longo do tempo para compreender a verdadeira situação do fundo. “O contexto é essencial e não deve ser negligenciado”.
A Ocupação pode ser estratégica
Contrariando a opinião comum, nem toda ocupação é negativa. Em algumas situações, ela pode ser estratégica. A administração pode optar por manter um imóvel vago temporariamente para realizar melhorias, procurar um locatário que pague mais ou negociar termos contratuais mais vantajosos. Uma elevação pontual na ocupação de um fundo com propriedades de alta qualidade, por exemplo, pode resultar em uma redução no preço das cotas e criar uma excelente chance de compra, apostando na retomada da ocupação e da renda.
Em fundos de shopping, uma certa ocupação é até desejável para possibilitar a entrada de grandes marcas, como no caso da H&M no Brasil, que irá ocupar espaços previamente disponíveis em shoppings de alto padrão. “Quando acompanhada por uma estratégia clara e comunicação transparente, a ocupação é bastante distinta de uma ocupação sem justificativa”, destaca Santos. A qualidade dos contratos, a diversificação do portfólio e a localização das propriedades também são fatores que diminuem ou intensificam o impacto da desocupação.
Análise deve incluir outros indicadores
Dessa forma, a ocupação deve ser encarada como um termômetro da competitividade do portfólio e não como uma conclusão definitiva. Esse indicador precisa ser avaliado juntamente com a competência da administração, a estratégia do fundo, a diversificação de propriedades e a localização. “Propriedades bem localizadas e com bom padrão de construção tendem a ter ocupação menor e recuperação mais ágil”, ressalta.
Conforme a analista, quando um imóvel permanece vago por longos períodos, é válido questionar se o problema está apenas no ciclo econômico ou na qualidade do ativo. “Gestores atentos investem em modernização, eficiência e adaptação às demandas do mercado. A ocupação, nesse contexto, atua como um indicativo da competitividade do portfólio”. Com uma visão abrangente, o investidor consegue tomar decisões mais acertadas e identificar as verdadeiras oportunidades no mercado de FIIs.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
