Depois de ter crescido 21,15% ao longo de 2025, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3, indicador que avalia o desempenho dos fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, apresentou aumento de 0,32% em janeiro de 2026. A performance confirma a resistência mesmo em um contexto macroeconômico ainda desafiador, com a taxa básica de juros da economia brasileira (Selic) em 15%, que teoricamente deveria afastar investidores da renda variável. Porém, isso não foi o que ocorreu com os FIIs.
No começo de 2025, os FIIs estavam a preços muito baixos. A desconfiança foi substituída pela valorização, em um ano marcado por debates regulatórios que resultaram na manutenção da isenção de imposto de renda para pessoas físicas sobre dividendos. Apesar do aumento acumulado no ano anterior, alguns setores ainda continuam subvalorizados, conforme apontado pelo Clube FII. Em termos gerais, o IFIX está sendo negociado com um desconto médio de 10% em relação ao seu valor patrimonial, ou seja, a uma relação P/VP (preço sobre valor patrimonial) de 0,90x.
Com a possibilidade de redução na Selic após sinalização do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central indicando o início de um ciclo de ajustes na próxima reunião em março, as perspectivas para o mercado como um todo podem se tornar mais positivas. É necessário ter atenção e timing, visto que, como destacado anteriormente pelo Clube FII, os maiores lucros costumam ser obtidos por investidores que antecipam seus investimentos antes das reduções, uma vez que o mercado ajusta seus preços com base nas projeções futuras de juros.
Setores mais e menos subvalorizados do IFIX
Os FIIs estão subvalorizados, de modo geral, o que abre uma oportunidade para investidores. Entretanto, o desempenho entre os diversos setores é variado, conforme ressaltado por Lana Santos, analista do Clube FII. O setor de recebíveis (representando os fundos de papel), por exemplo, está sendo negociado com um desconto médio de apenas 2% em relação ao seu valor patrimonial, a uma relação P/VP de 0,98x.
“Essa menor subvalorização se deve principalmente aos ganhos distribuídos por esse setor. Os fundos de recebíveis investem em ativos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, e a rentabilidade desses ativos está atrelada aos juros (CDI) ou à inflação (IPCA, IGP-M). Com a inflação ainda elevada e os juros em patamares de dois dígitos, esses fundos têm consistentemente entregado rendimentos muito atrativos”, destaca Santos.
Os investidores de FIIs são fortemente influenciados pelo rendimento, complementa a analista. “Quando os rendimentos estão em alta, a demanda aumenta, resultando em mais compras e elevando o preço das cotas no mercado, aproximando-as do valor patrimonial”.
Entre os fundos menos subvalorizados, também estão os do setor de logística, com uma relação P/VP de 0,95x, sendo o menor desconto entre os fundos de tijolo. Com o crescimento do comércio eletrônico e a crescente necessidade de espaços logísticos próximos aos grandes centros urbanos, esse segmento segue aquecido, o que reduz os prazos de entrega last-mile para grandes empresas.
“Devido ao alto custo de construção, não há muita oferta de novos armazéns logísticos no mercado. Com a baixa disponibilidade aliada à crescente demanda, os preços dos ativos bem localizados têm aumentado, o que beneficia a geração de renda dos FIIs de armazéns logísticos”, destaca Santos.
Fonte: Clube FII e Economatica, com dados divulgados em relatório de 03/02/2026
Por outro lado, no universo dos fundos de tijolo, a situação é mais desafiadora para outros setores, principalmente para o de escritórios, que é negociado a uma relação P/VP de 0,72x, ou seja, com um desconto de 28% em relação ao valor patrimonial, o maior desconto entre os setores que compõem o IFIX.
As empresas desse setor estão adotando estratégias para otimizar seus resultados, conforme mencionado pela Siila, parceira do Clube FII, incluindo a incorporação de tecnologias como plataforma de gestão de ambientes e soluções voltadas ao bem-estar, a implementação de práticas sustentáveis com certificações, e a consolidação de escritórios premium em regiões corporativas de destaque.
No entanto, os FIIs desse setor continuam subvalorizados principalmente diante do cenário econômico, sendo o mais sensível às políticas monetárias restritivas.
“Com os juros futuros elevados, a taxa de desconto utilizada para precificar o valor dos imóveis aumenta. Além disso, há impactos adicionais. As altas taxas de juros têm controlado a inflação, que pela primeira vez projeta um IPCA abaixo de 4% para 2026. Contudo, isso ocorre às custas da atividade econômica, com projeções de crescimento do PIB em 2026 em 1,80%”, detalha a analista.
O setor de escritórios está passando por transformações, com baixa taxa de vacância, escassez de estoques e preços recordes em edifícios de alto padrão, conforme a Siila, enquanto os escritórios classe B apresentam uma realidade diferente, com desafios de ocupação e estoques mais altos em meio a um cenário de maior seletividade.
“Apesar dos indicadores recentes do mercado imobiliário serem positivos, com a redução da vacância associada ao retorno do trabalho presencial, uma recuperação mais substancial depende do crescimento econômico. Sem crescimento, sem investimentos expansivos, sem geração de empregos, sem novos escritórios. Além disso, os juros elevados elevam o custo de oportunidade para os investidores alocarem em renda variável em comparação com a renda fixa”, conclui Santos.
Também estão sendo negociados com descontos os fundos de fundos (FOFs) e os fundos multiestratégia, com relações P/VP de 0,89x e 0,90x respectivamente, alinhados com o IFIX, o que indica um duplo desconto, explica a analista.
“As cotas de FIIs adquiridas pelos FOFs e multiestratégias estão sendo negociadas com desconto. Ao mesmo tempo, as cotas dos próprios FOFs e multiestratégias também são transacionadas abaixo do valor patrimonial. Dessa forma, há um desconto sobre desconto, atuando como uma mola comprimida. Quando a situação se reverte, há um maior potencial de valorização nesses fundos, devido à tendência de alta dos ativos em seus portfólios, além de suas próprias cotas”, conclui.
O mercado imobiliário tem mostrado resistência, enquanto as gestoras se esforçam para adaptar seus portfólios aos novos contextos. No entanto, o cenário impacta de maneira diferenciada as classes de ativos. O Clube FII compreende, portanto, que a economia é cíclica, e, portanto, os fundos subvalorizados destacam-se hoje como as principais oportunidades de alocação a longo prazo.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro da B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
