Depois de registrar um avanço de 21,15% ao longo de 2025, o IFIX, índice que avalia o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa brasileira, apresentou um aumento de 0,32% em janeiro de 2026. A performance evidencia a resistência mesmo em meio a um ambiente macroeconômico ainda desafiador, considerando a taxa Selic em 15%, o que teoricamente poderia afastar investidores da renda variável. Entretanto, isso não ocorreu com os FIIs.
No começo de 2025, os fundos imobiliários estavam excessivamente desvalorizados. A desconfiança foi substituída pela valorização, em um ano marcado por debates regulatórios que resultaram na manutenção da isenção de imposto de renda para indivíduos físicos sobre os dividendos recebidos. Apesar do avanço significativo no ano anterior, alguns setores continuam subavaliados, de acordo com o Clube FII. De maneira geral, o IFIX está sendo negociado com um desconto médio de 10% sobre seu valor patrimonial, ou seja, a uma relação P/VP de 0,90x.
Agora, com a possibilidade de redução na Selic após sinalização do Copom do Banco Central indicando o início de um ciclo de ajustes na próxima reunião, marcada para março, as perspectivas para o mercado em geral podem se tornar mais favoráveis. É importante observar com atenção e ter o timing adequado, pois, como destacado anteriormente pelo Clube FII, os maiores lucros geralmente são obtidos por investidores que antecipam suas movimentações antes dos cortes, levando em consideração que o mercado ajusta seus preços com base nas expectativas de juros futuros.
Setores com descontos divergentes do IFIX
Os fundos imobiliários estão, no geral, desvalorizados, o que cria uma oportunidade para os investidores. Contudo, a performance varia entre os setores, destaca Lana Santos, analista do Clube FII. Por exemplo, o segmento de recebíveis (fundos de papel) está sendo negociado com um desconto médio de apenas 2% sobre seu valor patrimonial, a um P/VP de 0,98x.
“Essa menor desvalorização se deve principalmente aos rendimentos pagos por este segmento. Os fundos de recebíveis investem em ativos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, e a rentabilidade desses ativos está atrelada ou aos juros (CDI) ou à inflação (IPCA, IGP-M). Com uma inflação ainda elevada e juros na casa dos dois dígitos, esses fundos têm consistentemente proporcionado rendimentos atrativos”, ressalta Santos.
O investidor de fundos imobiliários é muito influenciado pelo rendimento, complementa a analista. “Quando os rendimentos estão em ascensão, a demanda cresce, impulsionando as compras e elevando o preço das cotas no mercado, aproximando-os do valor patrimonial”.
Dentre os fundos menos desvalorizados, também estão os do setor de logística, com um P/VP de 0,95x, o menor desconto entre os fundos de tijolo. Com o crescimento do comércio eletrônico e a crescente necessidade de espaços logísticos próximos aos centros urbanos, esse mercado permanece aquecido, o que diminui os prazos de entrega last-mile para grandes empresas.
“Devido ao alto custo de construção, não há uma grande oferta de novos galpões logísticos no mercado. Combinando o baixo estoque com a demanda crescente, isso resulta no aumento dos preços dos ativos bem localizados, beneficiando a geração de renda dos fundos imobiliários de galpões logísticos”, aponta Santos.
Fonte: Clube FII e Economatica, com dados divulgados em relatório de 03/02/2026
Por outro lado, dentro da categoria de fundos de tijolo, a situação é mais desafiadora para outros setores, especialmente para o de escritórios, que está sendo negociado a um P/VP de 0,72x, representando um desconto de 28% em relação ao valor patrimonial, o maior desconto entre os setores incluídos no IFIX.
As empresas desse segmento estão adotando estratégias para otimizar seus resultados, conforme observado pela Siila, parceira do Clube FII, incluindo a implementação de tecnologias como sistemas de gestão de ambientes, soluções focadas no bem-estar, adoção de práticas sustentáveis com certificações, consolidação de escritórios de alto padrão em áreas corporativas de destaque.
No entanto, os fundos imobiliários desse setor continuam subavaliados, principalmente devido ao cenário econômico, sendo este setor o mais sensível às políticas monetárias restritivas.
“Com as projeções de juros futuros elevados, a taxa de desconto utilizada na precificação dos imóveis aumenta. Além disso, há um efeito colateral. As taxas de juros em um patamar restritivo por um longo período têm conseguido controlar a inflação, que pela primeira vez está prevista para ser inferior a 4% em 2026. No entanto, isso vem acompanhado de uma atividade econômica limitada, com uma projeção de crescimento do PIB em 1,80% para 2026”, detalha a analista.
O mercado de escritórios está passando por transformações, com baixa taxa de vacância, estoques limitados e preços recordes em edifícios de alto padrão, de acordo com a Siila, enquanto os escritórios classe B apresentam uma realidade diferente, com dificuldades de ocupação e estoques mais altos em um ambiente de maior seletividade.
“Apesar dos últimos dados positivos do mercado imobiliário, com a redução da vacância devido ao retorno do trabalho presencial, uma recuperação mais significativa depende do crescimento econômico. Sem crescimento, sem investimentos em expansão, em geração de empregos, em novos escritórios. Além disso, os juros elevados aumentam o custo de oportunidade do investidor ao optar entre renda variável e renda fixa”, conclui Santos.
Além disso, os fundos de fundos (FOFs) e os fundos multiestratégia também estão sendo negociados a valores descontados, com um P/VP de 0,89x e 0,90x, respectivamente, alinhados com o IFIX, o que representa um desconto duplo, explica a analista.
“As cotas de FIIs adquiridas por FOFs e fundos multiestratégia estão sendo negociadas com desconto. Ao mesmo tempo, as cotas dos próprios FOFs e fundos multiestratégia também estão com valores abaixo do patrimonial. Assim, há um desconto sobre outro desconto, agindo como uma espécie de mola comprimida. Quando a situação se inverte, existe um maior potencial de valorização nesses fundos, devido à tendência de alta dos ativos em suas carteiras, além de suas próprias cotas”, conclui.
O setor imobiliário tem demonstrado resiliência, enquanto as gestoras buscam ajustar seus portfólios às novas realidades. No entanto, os diversos segmentos de ativos são afetados de maneira distinta. O Clube FII entende, portanto, que a economia é cíclica, e, portanto, os fundos desvalorizados se destacam como as principais oportunidades de investimento para o longo prazo.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
