Utilizar lucros de fundos de investimento imobiliário (FIIs) para suportar totalmente o arrendamento de um bem pode expor investidores a perigos de fluxo financeiro, especialmente em circunstâncias de aumento nos contratos de locação ou diminuição nos ganhos distribuídos pelos FIIs. A estratégia, comumente ligada à produção de renda passiva, requer a manutenção simultânea da quantia dos lucros e da estabilidade do arrendamento, dois fatores que têm dinâmicas distintas.
Ao longo de um vídeo divulgado no canal do Clube FII, Rodrigo Cardoso, parceiro-fundador da organização, examinou os principais perigos do esquema e defendeu o uso de reserva financeira para indivíduos que planejam adotar a prática.
No caso exemplificado por Cardoso, um investidor venderia um bem de R$ 1 milhão, investiria esse montante em FIIs e começaria a receber cerca de R$ 10 mil mensais em lucros. Com esse rendimento, alugaria um bem de qualidade superior, também na faixa de R$ 10 mil por mês. De acordo com o especialista, o plano negligencia as discrepâncias entre o funcionamento do mercado de locação residencial e a obtenção de renda dos fundos imobiliários. Enquanto o arrendamento pode ser ajustado rapidamente de acordo com a região e as condições do mercado, os lucros dos FIIs estão sujeitos a fatores como vacância, renegociação de contratos, inadimplência e desempenho operacional dos bens.
“Essa abordagem desconsidera um fator sobre o qual ninguém comenta. Ela desconsidera inteiramente o perigo de descompasso no fluxo financeiro. Você está associando duas coisas que têm essências completamente diversas. De um lado, o aluguel que você paga. O bem, um contrato, um arrendamento específico, com uma dinâmica própria de preço. Em outra ponta, o lucro dos fundos imobiliários. Dezenas ou centenas de bens, múltiplos contratos, diversas regiões, diversos setores, com uma dinâmica inteiramente distinta. Esses dois elementos podem não caminhar juntos e provavelmente não irão”, alerta.
Cardoso enfatizou que o investidor pode encarar dois principais cenários de desequilíbrio financeiro. O primeiro ocorre quando o aluguel ultrapassa o rendimento mensal da carteira de FIIs. O segundo surge quando os lucros diminuem, enquanto o valor do arrendamento se mantém estável. Em ambos os casos, a estratégia passa a exigir aporte mensal de recursos. “Conforme a região e a época do mercado, seu aluguel pode subir de R$10 mil para R$12 mil, R$13 mil, ou até mais. E isso não é incomum, quem vive de arrendamento sabe”.
O especialista também afirmou que a prática transforma uma despesa fixa de alojamento em uma obrigação diretamente atrelada ao desempenho do mercado financeiro. De acordo com ele, isso pode mudar o comportamento do investidor, que passa a priorizar o ganho imediato de lucros ao invés da qualidade dos bens a longo prazo. “Você trocou um ativo físico, tangível, que te proporcionava segurança habitacional por uma estrutura que depende de um fluxo mensal para se manter. Você passou a depender de renda variável para manter seu padrão de alojamento. Isso acarreta um risco significativo”, afirma Cardoso.
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Como opção, Cardoso sugeriu que investidores utilizem apenas parte dos lucros dos FIIs para cobrir o arrendamento. No vídeo, ele recomendou que indivíduos que recebam R$ 10 mil mensais em lucros pudessem procurar imóveis com aluguéis entre R$ 4 mil e R$ 5 mil, reservando margem para flutuações de mercado e reinvestimento do excedente. “Se a intenção é usar fundos imobiliários para colaborar com o arrendamento, faça isso com uma ampla reserva financeira”, orientou.
O parceiro-fundador do Clube FII também afirmou manter 100% de seu patrimônio investido em fundos imobiliários, porém ressaltou que utilizar todo o lucro gerado pelos FIIs para custear alojamento representa, em sua visão, um risco financeiro elevado sem reserva financeira.
*Matéria divulgada primeiramente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
