Empregar lucros de fundos de investimento imobiliário (FIIs) para cobrir totalmente o valor do arrendamento de uma propriedade pode expor investidores a perigos relacionados ao fluxo de caixa, especialmente em contextos de aumento nos contratos de arrendamento ou redução nos retornos distribuídos pelos FIIs. A estratégia, comumente ligada à obtenção de renda passiva, requer que sejam mantidos simultaneamente tanto o montante dos lucros quanto a estabilidade do aluguel, dois fatores que possuem dinâmicas distintas.
Em um vídeo divulgado no canal do Clube FII, Rodrigo Cardoso, sócio-fundador da companhia, examinou os principais perigos desse modelo e advogou sobre a importância de se estabelecer uma margem de segurança para aqueles que desejam adotar essa prática.
No caso apresentado por Cardoso, um investidor venderia um imóvel no valor de R$ 1 milhão, investiria esse montante em FIIs e passaria a receber aproximadamente R$ 10 mil mensais em lucros. Com essa quantia, alugaria uma propriedade de nível superior, também com o aluguel próximo a R$ 10 mil por mês. Segundo o especialista, a estratégia não leva em consideração as diferenças entre o funcionamento do mercado de aluguel residencial e a geração de renda dos fundos imobiliários. Enquanto o aluguel pode ser ajustado rapidamente conforme a região e as condições do mercado, os lucros dos FIIs dependem de fatores como taxa de vacância, renegociação de contratos, inadimplência e desempenho operacional dos ativos.
“Essa conta desconsidera um fator que ninguém te fala. Ela ignora completamente o risco de descompasso de fluxo de caixa. Você está unindo duas coisas que possuem naturezas completamente diferentes. Por um lado, o aluguel que você paga. O imóvel, um contrato, um aluguel específico, com dinâmica própria de preço. Por outro lado, a receita dos fundos imobiliários. Diversos imóveis, múltiplos contratos, diferentes regiões, diferentes setores, com uma dinâmica totalmente diferente. Essas duas coisas podem não estar alinhadas e provavelmente não estarão”, alerta.
Cardoso ressaltou que o investidor pode se deparar com dois cenários principais de desequilíbrio financeiro. O primeiro ocorre quando o aluguel aumenta acima do rendimento mensal da carteira de FIIs. O segundo acontece quando os lucros diminuem, enquanto o valor do aluguel permanece estável. Em ambos os casos, a estratégia passa a necessitar de complementação mensal de recursos. “Dependendo da região e do momento do mercado, seu aluguel pode aumentar de R$10 mil para R$12 mil, R$13 mil, ou talvez até mais. E isso não é algo incomum de acontecer, quem vive de aluguel sabe”.
O especialista afirmou ainda que essa prática transforma um gasto fixo com habitação em uma despesa diretamente atrelada ao desempenho do mercado financeiro. De acordo com ele, isso pode modificar o comportamento do investidor, que passa a dar prioridade para o recebimento imediato dos lucros em vez da qualidade dos ativos a longo prazo. “Você trocou um bem real, tangível, que te proporcionava segurança habitacional por uma estrutura que depende de uma receita mensal para se sustentar. Você passou a depender de renda variável para manter seu padrão de moradia. Isso envolve um risco enorme”, afirma Cardoso.
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Como alternativa, Cardoso sugeriu que investidores utilizem apenas parte dos lucros dos FIIs para cobrir o aluguel. No vídeo, ele propôs que aqueles que recebem R$ 10 mil mensais em lucros poderiam buscar propriedades com aluguel entre R$ 4 mil e R$ 5 mil, reservando espaço para flutuações de mercado e reinvestimento do excedente. “Se a intenção for usar fundos imobiliários para auxiliar no pagamento do aluguel, faça isso com uma margem de segurança considerável”, orientou.
O sócio-fundador do Clube FII também declarou que mantém 100% do seu patrimônio investido em FIIs, porém destacou que empregar toda a receita gerada pelos FIIs para custear a habitação representa, em sua visão, um risco financeiro elevado sem margem de segurança.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
