Apesar da disputa no Médio Oriente, o crescimento das tensões geopolíticas mundiais e os temores de impactos inflacionários com a elevação do valor do barril de petróleo, o Comitê de Política Monetária (Copom) da Casa da Moeda Central optou por iniciar o movimento de redução da taxa de juros principal da economia brasileira (Selic) em 0,25 ponto percentual, passando de 15% ao ano para 14,75% ao ano. Com a mudança de direção, os efeitos do ajuste podem variar para distintos tipos de Fundos Imobiliários (FIIs).
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou acréscimo de 2,47% em 2026, após elevar-se 21,15% em 2025, diminuindo uma parte do abatimento com o qual os fundos vinham sendo transacionados. Neste momento, a previsão é de que a virada no ciclo possa favorecer esse mercado, uma vez que o IFIX vem sendo negociado com desconto de 11% em comparação com o valor patrimonial.
“Apesar de a cotação dos fundos reagir aos movimentos da curva futura de juros, a diminuição da Selic é crucial para abrir margem para o crescimento da economia real, que possui um peso considerável no desempenho do setor imobiliário”, destaca Lana Santos, especialista do Clube FII.
Copom resolve por redução mais suave na Selic
A percepção do grupo é a de que a guerra no Irã tornou o ambiente externo mais imprevisível, o que demanda maior atenção dos países emergentes em suas escolhas de política monetária. A instabilidade nos preços de ativos e commodities foi ressaltada no informe divulgado pela autarquia, que reiterou a importância da tranquilidade e prudência na condução da política monetária.
O recrudescimento do conflito fez o preço do petróleo futuro disparar acima de US$100 o barril, pressionando o custo dos combustíveis e, consequentemente, a inflação. “Apesar da isenção das taxas de PIS/COFINS sobre o diesel a partir de março, o mercado está atento ao risco de encarecimento logístico e até desabastecimento dos postos, fatores que têm um efeito cascata sobre outras áreas essenciais, como a de alimentação”, explica Santos.
A guerra não somente encareceu os combustíveis, mas elevou o grau de incerteza. “Para o Banco Central, é o mesmo que navegar sem uma bússola: com tantas variáveis em jogo, torna-se até mesmo complicado fazer uma projeção confiável sobre a trajetória da inflação no horizonte relevante (agora, ainda mais distante da meta), muito menos indicar os próximos passos para a taxa de juros”, completa a analista do Clube FII.
Como resultado, o comunicado do Copom menciona a expressão “necessidade de prudência” 3 vezes e “incremento da incerteza” 4 vezes, evitando termos como “redução” ou “manutenção”, adotando a expressão “calibragem da taxa de juros”, que pode indicar tanto aumento quanto diminuição ou conservação.
Mercado ajustou previsões antes da decisão
O conflito modificou as expectativas do mercado para a decisão desta quarta-feira. Se anteriormente, uma redução de 0,50 ponto percentual parecia a mais provável, a escalada nas tensões fez o mercado adotar uma visão mais cuidadosa, aguardando uma diminuição de menor magnitude, com consenso indicando 0,25 ponto percentual. Como consequência das incertezas, a curva de juros futura teve um aumento significativo, encerrando a semana anterior (13/03) em 7,36%, frente aos 7,07% registrados no início do mês. “Esse movimento mostra que o mercado já antevê a necessidade de manter juros restritivos por um período maior do que se imaginava anteriormente. Logo, a decisão do comitê não surpreende”, detalha Santos.
Início dos cortes e consequências no mercado
A taxa de juros é o principal mecanismo utilizado pelo Banco Central para conter as pressões inflacionárias e buscar a meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), porém traz impactos negativos tanto para a atividade econômica de modo geral quanto para o mercado de crédito. Mesmo que os efeitos da política costumem ser defasados, as taxas elevadas têm sufocado a expansão do PIB e aumentado de forma significativa o risco de inadimplência.
“O crescimento de 24% nas recuperações judiciais em 2025 em relação a 2024, além do aumento nas recuperações extrajudiciais e renegociações de dívidas, indica uma estrutura financeira fragilizada entre os devedores, o que afeta diretamente os fundos listados de crédito, como FIIs, Fiagros e FI-Infras”, completa Santos.
Diante do acréscimo da incerteza e ajustes na precificação de mercado, o corte traz mais indicadores favoráveis do que contrários, na perspectiva de Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos, visto que reforça o compromisso do Copom com a manutenção da função objetivo do BC no controle da inflação e na sua convergência para o centro da meta.
“Qualquer sinal diferente, que transmitisse a sensação de um BC mais permissivo, poderia distorcer os mercados incorporando ainda mais prêmios de risco para horizontes prolongados, o que seria muito negativo para ativos de duração longa, como os fundos imobiliários, principalmente os FIIs de tijolo”, afirma o especialista da Brio.
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Impacto nos FIIs de papel pode ser disseminado
O impacto nos FIIs de papel tende a ser menor e espalhado, na avaliação do especialista da Brio. Os FIIs mais atrelados ao CDI podem ter uma melhora no carrego, já que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais elevadas, da curva de juros. “Claro que isso é válido, desde que não haja mudanças significativas na capacidade de pagamento dos devedores desses fundos. Já em relação aos fundos indexados à inflação, é crucial observar a duração média dos títulos, uma vez que a precificação de juros reais mais elevados futuramente pode impactar negativamente a marcação a mercado dos títulos da carteira do fundo”, compara Honório.
O início da trajetória de cortes é fundamental para estimular a economia e para preservar a saúde financeira das empresas, garantindo a segurança do mercado de capitais no longo prazo. “Apesar de alguns comemorarem os juros altos, pensando apenas no lado lucrativo da Selic de 2 dígitos, é necessário sempre priorizar mais a saúde do ambiente de negócios e seus participantes do que o retorno teórico dos investimentos. Afinal, de nada adianta uma rentabilidade atrativa no papel, se o devedor quebrar antes de conseguir pagar”, compreende a analista do Clube FII.
FIIs de tijolo podem ser favorecidos
Os Fundos Imobiliários de segmentos como incorporação residencial e lajes comerciais são os que apresentam os maiores descontos em relação ao valor patrimonial, sendo transacionados a um P/VP de 0,77x e 0,72x, respectivamente. Assim, para os fundos de tijolo, a diminuição de juros é ainda mais relevante, uma vez que o desempenho dessa categoria de fundos está intimamente ligado à atividade econômica. “Sem crescimento, não há investimento, não há expansão, não há criação de empregos. E com isso, segmentos como o de escritórios, o mais suscetível a essa variável econômica, continua enfrentando desafios, com os fundos sendo transacionados, em média, com descontos de 28% sobre o valor patrimonial”, destaca Santos.
Com maior incerteza a nível global, a visibilidade dos retornos e precificação dos ativos diminui. No entanto, mesmo que a redução tenha sido de somente 0,25 ponto percentual, a baixa de juros traz impactos positivos para o potencial de retorno dos ativos. A visão dos especialistas é a de que o momento requer cautela e seletividade para escolher os melhores fundos para compor a carteira do investidor. Em fases incertas, investidores de longo prazo podem aproveitar boas oportunidades.
Com o início do ciclo de cortes da Selic, o mercado de Fundos Imobiliários volta a ser o centro das atenções. Mesmo que o panorama exija cautela diante das incertezas globais e da evolução da inflação, a alteração na política monetária tende a criar novamente oportunidades relevantes para investidores mais bem preparados.
*Artigo publicado originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
