Apesar do confronto no Oriente Médio, do aumento das tensões geopolíticas em escala global e dos receios de impactos inflacionários com a alta do preço do barril de petróleo, o Copom decidiu iniciar a redução da taxa de juros básica da economia brasileira (Selic) em 0,25 ponto percentual, indo de 15% ao ano para 14,75% ao ano. Com a mudança de direção, os impactos do ajuste podem variar entre diferentes categorias de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
O Índice de FIIs (IFIX) teve um aumento de 2,47% em 2026, após ter subido 21,15% em 2025, diminuindo parte do abatimento com que os fundos vinham sendo comercializados. Agora, a perspectiva é de que a virada no ciclo possa ser favorável a esse mercado, considerando que o IFIX tem sido negociado com desconto de 11% em relação ao valor patrimonial.
“Apesar de a cotação dos fundos reagir às mudanças na curva futura de juros, a diminuição da Selic é crucial para abrir espaço para o crescimento da economia real, que tem uma importância significativa no desempenho do setor imobiliário”, destaca Lana Santos, analista do Clube FII.
Resolução do Copom é por redução mais moderada na Selic
O entendimento do colegiado é de que o conflito no Irã tornou o ambiente internacional mais incerto, exigindo maior cautela dos países emergentes em suas decisões de política monetária. A volatilidade dos preços de ativos e commodities foi enfatizada no comunicado divulgado pela entidade, que reiterou a importância da serenidade e cautela na condução da política monetária.
O agravamento do conflito fez com que o valor do petróleo no futuro disparasse acima de US$100 o barril, aumentando o custo dos combustíveis e, por consequência, a inflação. “Mesmo com a eliminação das alíquotas de PIS/COFINS sobre o diesel a partir de março, o mercado está atento ao risco de encarecimento logístico e até de escassez nos postos, fatores que têm um efeito cascata sobre outros setores essenciais, como o de alimentação”, explica Santos.
O conflito não apenas encareceu os combustíveis, mas também elevou o nível de incerteza. “Para o Banco Central, é como navegar sem uma bússola: com tantas variáveis em jogo, torna-se difícil até mesmo fazer uma previsão confiável sobre a trajetória da inflação no horizonte relevante (agora, ainda mais distante da meta), quanto mais indicar os próximos passos para a taxa de juros”, completa a analista do Clube FII.
Como resultado, o comunicado do Copom menciona a expressão “necessidade de cautela” 3 vezes e “ampliação da incerteza” 4 vezes, evitando utilizar termos como “redução” ou “manutenção”, optando pela expressão “calibração da taxa de juros”, que pode indicar tanto aumento quanto diminuição ou manutenção.
Mercado reajustou expectativas antes da decisão
O conflito alterou as previsões do mercado para a decisão desta quarta-feira. Se anteriormente um corte de 0,50 ponto percentual parecia o mais provável, a escalada nas tensões fez com que o mercado adotasse uma visão mais cautelosa, esperando um corte de menor magnitude, com consenso indicando 0,25 ponto percentual. Como reflexo das incertezas, a curva de juros futura apresentou uma abertura expressiva, encerrando a semana anterior (13/03) em 7,36%, contra os 7,07% registrados no início do mês. “Esse movimento indica que o mercado já prevê a necessidade de manter juros restritivos por um tempo maior do que se imaginava anteriormente. Portanto, a decisão do comitê não surpreende”, detalha Santos.
Início dos cortes e consequências no mercado
A taxa de juros é o principal instrumento utilizado pelo Banco Central para conter as pressões inflacionárias e buscar a meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), porém, tem efeitos negativos tanto para a atividade econômica de forma geral quanto para o mercado de crédito. Embora os impactos da política costumem ser defasados, as taxas elevadas têm restringido o crescimento do PIB e aumentado significativamente o risco de inadimplência.
“O aumento de 24% nas recuperações judiciais em 2025 em relação a 2024, além do crescimento das recuperações extrajudiciais e renegociações de dívidas, aponta para uma estrutura financeira fragilizada entre os devedores, o que impacta diretamente os fundos de crédito listados, como FIIs, Fiagros e FI-Infras”, completa Santos.
Frente ao aumento da incerteza e às mudanças na precificação de mercado, a redução traz mais aspectos positivos do que negativos, na opinião de Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos, pois reforça o compromisso do Copom com a manutenção do objetivo do BC no controle da inflação e na busca pela sua convergência para o centro da meta.
“Qualquer sinal contrário, que sugira um BC mais permissivo, poderia distorcer os mercados, incorporando ainda mais prêmios de risco para horizontes mais longos, o que seria muito prejudicial para ativos de longa duração, como os fundos imobiliários, principalmente os FIIs de tijolo”, afirma o especialista da Brio.
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Impacto nos FIIs de papel pode ser disperso
O impacto nos FIIs de papel tende a ser reduzido e difuso, na análise do especialista da Brio. Os FIIs mais atrelados ao CDI podem ter uma melhora no rendimento, uma vez que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais altas, da curva de juros. “Obviamente, isso é válido, desde que não haja mudanças significativas na capacidade de pagamento dos devedores desses fundos. Em relação aos fundos indexados à inflação, é crucial observar a duração média dos títulos, pois a precificação de juros reais mais altos no futuro pode impactar negativamente a marcação a mercado dos ativos da carteira do fundo”, compara Honório.
O início da trajetória de cortes é essencial para estimular a economia e garantir a sustentabilidade financeira das empresas, assegurando a segurança do mercado de capitais a longo prazo. “Embora alguns celebrem os juros elevados, pensando apenas no aspecto lucrativo da Selic de 2 dígitos, é sempre necessário dar prioridade à saúde do ambiente empresarial e de seus participantes em vez do retorno teórico dos investimentos. Afinal, de que adianta uma rentabilidade atrativa no papel, se o devedor quebrar antes de conseguir quitar a dívida”, destaca a analista do Clube FII.
FIIs de tijolo podem ser favorecidos
Os Fundos Imobiliários de setores como incorporação residencial e salas comerciais apresentam os maiores descontos em relação ao valor patrimonial, sendo negociados com um P/VP de 0,77x e 0,72x, respectivamente. Dessa forma, para os fundos de tijolo, a diminuição dos juros é ainda mais relevante, pois o desempenho dessa categoria de fundos está intimamente ligado à atividade econômica. “Sem crescimento, não há investimento, expansão, criação de empregos. E com isso, setores como o de escritórios, mais sensíveis a essa variável econômica, continuam enfrentando desafios, com os fundos sendo negociados, em média, com descontos de 28% em relação ao valor patrimonial”, destaca Santos.
Com maior incerteza global, a visibilidade dos retornos e precificação dos ativos diminui. No entanto, mesmo com o corte de apenas 0,25 ponto percentual, a redução dos juros tem impactos positivos no potencial de retorno dos ativos. A visão dos especialistas é que o momento requer cautela e seleção criteriosa para escolher os melhores fundos a serem incluídos na carteira do investidor. Em momentos de incerteza, investidores de longo prazo podem aproveitar boas oportunidades.
Com o início do ciclo de cortes da Selic, o mercado de Fundos Imobiliários volta a ser o foco de atenção. Apesar de o cenário exigir cautela diante das incertezas globais e da evolução da inflação, a mudança na política monetária tende a criar oportunidades importantes para investidores mais bem preparados.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro da B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
