Em 2026, surge um momento de virada para o segmento de fundos imobiliários (FIIs), motivado por uma rara combinação de três fatores favoráveis: a redução gradual das taxas de juros, a recuperação do mercado imobiliário real e os descontos ainda disponíveis nas cotas de bons fundos. A análise provém de Danilo Barbosa, líder de FIIs e sócio do Clube FII, que descreve o cenário promissor para o setor. “Estamos diante de um mercado otimista em transformação”, destaca o especialista.
De acordo com Barbosa, o mercado já está considerando uma tendência de queda gradual na taxa Selic ao longo de 2026, com projeções do Boletim Focus indicando um patamar entre 12% e 13% ao final do ano.
Essa perspectiva, aliada a uma inflação controlada e ao crescimento moderado do Produto Interno Bruto (PIB), cria um ambiente propício para a valorização dos ativos. “O mercado vai antecipar essa tendência, não apenas a taxa atual. Quando os juros começam a declinar, os FIIs percebem essa mudança com antecedência”, explica o especialista.
Eleições e FIIs
Apesar de ser um ano de eleições, o impacto nos FIIs tende a ser mais indireto e limitado em comparação ao mercado de ações. Barbosa ressalta que os investidores de FIIs são predominantemente pessoas físicas, menos voláteis que o capital estrangeiro, majoritário na Bolsa de Valores. A principal influência das eleições será através da curva de juros de longo prazo, que reflete a percepção do risco fiscal do próximo governo. “Se essa curva se altera, os FIIs geralmente sofrem alguma instabilidade. Caso se estabilize ou diminua, os FIIs tendem a se recuperar”, destaca.
Setores com Preços Atrativos
No mercado real, os setores imobiliários tradicionais mostram fundamentos robustos. As lajes corporativas, setor mais desvalorizado, estão em processo claro de recuperação, com previsão de queda consecutiva na taxa de vacância para 2026 e 2027, devido à baixa oferta de novos empreendimentos. O segmento logístico, embora tenha uma leve alta prevista na vacância, mantém alta demanda e resiliência. Já os shoppings se beneficiam do aumento do consumo, impulsionado por um PIB constante e pelo contexto eleitoral, com crescimento tanto no NOI (Net Operating Income) quanto nas vendas.
Rendimentos de Fundos de Papel
Para os fundos de papel, espera-se uma redução nos rendimentos, o que, segundo Barbosa, é um indicador positivo. A queda do IPCA e das taxas de juros resulta em operações de crédito mais saudáveis e menor risco de inadimplência. Nesse cenário, é crucial que o investidor leve em consideração a `duration` (prazo médio) da carteira, pois isso impactará a velocidade de reinvestimento dos recursos em um ambiente de taxas menores.
Antecipação de Redução da Selic
Barbosa adverte sobre o equívoco comum de esperar a queda da Selic para investir, pois o mercado se antecipa. O histórico demonstra que a valorização dos FIIs está mais associada ao fechamento da curva de juros de longo prazo (representada pelas NTN-Bs) do que à queda da Selic em si. Mesmo com a recente valorização, os FIIs ainda estão com preços atrativos, com a média P/VP dos fundos imobiliários em 0,84 e dos fundos de papel em 0,93. Além disso, o prêmio de risco, calculado pela diferença entre o dividend yield dos FIIs e o rendimento das NTN-Bs, está em 4,6%, acima da média histórica de 3,72%, indicando que os investidores estão sendo bem remunerados pelo risco assumido.
2026: Momento Propício para Investidores
Dessa forma, o ano de 2026 representa uma oportunidade para os investidores de FIIs, com a qualidade operacional dos ativos melhorando antes mesmo da efetiva redução dos juros e os preços no mercado secundário ainda vantajosos. Segundo o Clube FII, a combinação de fundamentos sólidos e avaliações atraentes sugere um ciclo positivo para os investidores que adotarem uma postura estratégica.
*Artigo originalmente divulgado em Clube FII, parceiro da B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
