Apesar de um contexto econômico que parecia desvantajoso, com taxas e inflação em elevação, o mercado de fundos imobiliários evidenciou notável resistência em 2025, com o IFIX, principal índice do setor, finalizando o ano com uma apreciação de 21,15% e entregando um Rendimento de Dividendos (RD) médio de 12%. Em análise, a especialista Lana Santos, do research do Clube FII, explicou os motivos que sustentaram essa mudança e as aprendizagens para os investidores, ressaltando que o índice segue desvalorizado.
No começo de 2025, o panorama macroeconômico era complicado. A taxa Selic alcançou 15% ao ano, o nível mais alto desde 2006, somado a uma inflação pressionada e incertezas fiscais. Vindo de uma queda de 5,9% em 2024, muitos investidores consideravam os FIIs uma aposta de elevado risco. No entanto, a base para a recuperação começou a se formar justamente nesse ambiente adverso. “O mercado raramente se movimenta quando o cenário parece confortável e favorável”.
Preços com descontos, rendimentos elevados e administração ativa
Conforme a especialista, o aumento do IFIX não foi aleatório, mas uma resposta a bases sólidas. O desfecho combinou três elementos essenciais: valores de cotas que estavam bastante desvalorizados no fim de 2024; rendimentos elevados dos FIIs de recebíveis (papel), que se beneficiaram das taxas e da inflação elevadas; e uma administração ativa eficaz nos FIIs de tijolo, que liberaram valor com a venda de ativos por preços superiores aos de avaliação.
“Adicionalmente, foram mantidos atributos estruturais significativos no mercado de FIIs, como a isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas que, novamente, foi ameaçada, mas sem sucesso, em 2025”, esclarece.
Os fundos de papel desempenharam um papel crucial ao sustentar o índice com a distribuição de dividendos substanciais. Como o IFIX é um indicador de retorno total, que considera tanto a valorização das cotas quanto os rendimentos, os FIIs vinculados ao CDI e ao IPCA foram vitais para o desempenho ao longo do ano. No último trimestre, os fundos de tijolo ganharam destaque ao antecipar um cenário mais promissor para 2026, refletido na valorização de suas cotas. “Esse movimento começou a alterar o sentimento do mercado”.
A administração ativa nos setores de logística, escritórios, shoppings e, especialmente, renda urbana, foi um dos pontos em destaque. A venda de propriedades acima do valor patrimonial mostrou que, apesar do pessimismo aparente, o mercado imobiliário real estava aquecido, auxiliando os investidores a ajustarem suas expectativas. “Em muitos casos, os fundos concretizaram vendas de ativos acima do valor de avaliação, ou seja, acima do que estava precificado no valor patrimonial do fundo”.
O ano também foi caracterizado pela consolidação do setor, com fundos maiores buscando fusões e aquisições para ganhar escala e eficiência. Nesse contexto, os fundos multiestratégia ganharam relevância, oferecendo flexibilidade para os gestores transitarem entre diferentes tipos de ativos, como imóveis, CRIs e cotas de outros FIIs, adaptando-se às condições de mercado.
IFIX mantém-se desvalorizado – discrepância entre preço e valor
Apesar da alta expressiva de 21,15%, os FIIs que compõem o IFIX encerraram 2025 sendo negociados, em média, com um desconto de 8% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,92). Para o Clube FII, isso indica que ainda há uma disparidade entre preço e valor, especialmente considerando que muitos ativos foram vendidos acima do valor de avaliação, o que pode indicar um valor patrimonial desatualizado. “Isso significa que, mesmo com a alta, os valores na bolsa não refletem o real valor dos ativos”, completa Santos.
Com a expectativa de início de um ciclo de redução de juros em 2026, o cenário para os FIIs torna-se ainda mais promissor. A diminuição da Selic tende a valorizar os ativos imobiliários e a atrair capital da renda fixa para a renda variável, beneficiando os valores das cotas. A principal mensagem de 2025, de acordo com a especialista, é que o mercado de FIIs requer uma análise do ciclo econômico, e aqueles que souberam analisar os fundamentos conseguiram aproveitar as oportunidades mesmo em um ambiente adverso.
“Investindo de forma econômica, o potencial de retorno é ainda mais alto. Portanto, com preços ainda desvalorizados e um cenário mais positivo previsto para 2026, com cortes de juros, o mercado de FIIs ainda tem muito a oferecer”, finaliza.
*Artigo publicado pela primeira vez em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
