2026 pode ser um ponto crucial para o mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs), impulsionado por uma rara combinação de três fatores positivos: a redução gradual das taxas, a recuperação do mercado imobiliário e os descontos ainda presentes em fundos de qualidade. A avaliação é de Danilo Barbosa, especialista em FIIs e membro do Clube FII, que descreve o cenário promissor para o setor. “Estamos diante de um movimento de alta no mercado”, enfatiza o especialista.
De acordo com Barbosa, o mercado já está considerando uma tendência de queda nas taxas de juros ao longo de 2026, com projeções do Boletim Focus apontando para uma taxa entre 12% e 13% no final do ano.
Essa perspectiva, aliada a uma inflação controlada e um crescimento moderado do Produto Interno Bruto (PIB), cria um ambiente favorável para a valorização dos ativos. “O mercado vai reagir a essa tendência, não à taxa do dia. Quando os juros começam a cair, os FIIs respondem antecipadamente”, esclarece o especialista.
Eleições e Fundos Imobiliários
Apesar de ser um ano eleitoral, o impacto sobre os FIIs tende a ser menos direto do que no mercado de ações. Barbosa observa que os FIIs são dominados por investidores individuais, que costumam ser mais estáveis que o capital estrangeiro, predominante na Bolsa de Valores. A principal influência das eleições será refletida na curva de juros de longo prazo, que indica a percepção de risco fiscal do próximo governo. “Se essa curva se estressar, os FIIs podem oscilar. Se ela se estabilizar ou cair, os FIIs tendem a se recuperar”, destaca o especialista.
Segmentos Subvalorizados
No mercado real, os setores tradicionais estão em uma situação sólida. As salas comerciais, especialmente desvalorizadas, estão mostrando sinais claros de recuperação, com previsão de redução contínua das áreas vagas em 2026 e 2027, devido à baixa oferta de novos espaços. O ramo logístico, mesmo projetando um leve aumento na vacância, continua com uma demanda forte e resistente. Enquanto isso, os centros comerciais estão se beneficiando do aumento do consumo, impulsionado por um PIB estável e pelo clima eleitoral, com receitas e vendas em ascensão.
Rendimentos de Fundos Monetários
Para os fundos monetários, a expectativa é de uma queda nos rendimentos, o que, na visão de Barbosa, é um indicador positivo. A redução da inflação e das taxas de juros resulta em operações de crédito mais saudáveis e menor risco de inadimplência. Nesse cenário, é importante ficar atento à `duration` (prazo médio) da carteira, pois isso afetará a velocidade de reinvestimento dos recursos em um contexto de taxas mais baixas.
Previsão de Cortes na Taxa Selic
Barbosa chama a atenção para o equívoco comum de esperar a redução da Selic para investir, pois o mercado se antecipa. A análise histórica mostra que a valorização dos FIIs está mais relacionada ao fechamento da curva de juros de longo prazo (representada pelas NTN-Bs) do que à queda da Selic em si. Mesmo com a recente valorização, os FIIs ainda estão com preços atraentes, com o P/VP médio dos fundos de salas comerciais em 0,84 e dos fundos monetários em 0,93. Além disso, o prêmio de risco, medido pela diferença entre o rendimento dos FIIs e o das NTN-Bs, está em 4,6%, acima da média histórica de 3,72%, o que indica que o investidor está sendo compensado adequadamente pelo risco assumido.
2026: Momento de Investir
Dessa forma, o ano de 2026 representa uma oportunidade única para os FIIs, com a valorização dos ativos melhorando antes da efetiva redução dos juros e os preços no mercado secundário ainda interessantes. Segundo o Clube FII, a combinação de fundamentos sólidos e precificação favorável sugere um ciclo positivo para os investidores que adotarem uma estratégia adequada.
*Artigo originalmente publicado em Clube FII, parceiro da B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
