Apesar de uma situação econômica que parecia desfavorável, com taxas de juros e inflação em alta, o mercado de fundos imobiliários mostrou uma incrível resiliência em 2025, com o IFIX, principal indicador do setor, fechando o ano com um aumento de 21,15% e apresentando um Dividendo em Ações (DA) médio de 12%. Em sua análise, a analista Lana Santos, do departamento de pesquisa do Clube FII, abordou os motivos que sustentaram esse movimento e as lições para os investidores, ressaltando que o índice permanece desvalorizado.
No começo de 2025, a situação macroeconômica era desafiadora. A taxa Selic alcançou 15% ao ano, a marca mais alta desde 2006, somado a uma inflação em alta e incertezas fiscais. Após uma queda de 5,9% em 2024, muitos investidores consideravam os FIIs uma aposta arriscada. No entanto, as bases para a recuperação começaram a se formar justamente nesse contexto adverso. “O mercado raramente se move quando o cenário parece confortável e favorável”.
Preços reduzidos, ganhos elevados e gestão dinâmica
De acordo com a analista, o aumento do IFIX não se deu por acaso, mas como resposta a fundamentos sólidos. O resultado combinou três elementos fundamentais: valores das cotas que estavam consideravelmente reduzidos no final de 2024; ganhos elevados dos FIIs de recebíveis (títulos), que se beneficiaram das altas taxas de juros e inflação; e uma gestão dinâmica nos FIIs de tijolo, que agregaram valor com a venda de ativos por preços superiores aos avaliados.
“Além disso, foram mantidas características estruturais cruciais no mercado de FIIs, como a isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas que, mais uma vez, esteve sob ameaça, porém sem sucesso, em 2025”, esclarece.
Os fundos de títulos desempenharam um papel vital ao sustentar o índice com a distribuição de dividendos consistentes. Visto que o IFIX é um índice de retorno total, que considera tanto a valorização das cotas quanto os ganhos, os FIIs atrelados ao CDI e ao IPCA foram cruciais para o desempenho ao longo do ano. No último trimestre, os fundos de tijolo assumiram um papel mais proeminente ao antecipar um ambiente mais favorável para 2026, refletido na valorização de suas cotas. “Essa mudança ajudou a alterar o sentimento do mercado”.
A gestão dinâmica nos setores de logística, escritórios, shoppings e, principalmente, renda urbana, se destacou. A venda de propriedades acima do valor patrimonial mostrou que, apesar do pessimismo aparente, o mercado imobiliário real estava aquecido, auxiliando os investidores a ajustarem suas expectativas. “Em muitas situações, os fundos negociaram ativos por valores acima do preço de avaliação, ou seja, acima do que estava registrado como valor patrimonial do fundo”.
O ano também foi marcado pela consolidação do setor, com fundos maiores buscando fusões e aquisições para aumentar sua escala e eficiência. Nesse contexto, os fundos multiestratégicos ganharam destaque, oferecendo flexibilidade para os gestores transitarem entre diversos tipos de ativos, como imóveis, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs, adaptando-se às condições de mercado.
IFIX continua desvalorizado – discrepância de preço e valor
Apesar da substancial valorização de 21,15%, os FIIs que compõem o IFIX terminaram 2025 sendo negociados, em média, com um desconto de 8% em relação ao seu valor patrimonial (P/VPA de 0,92). Para o Clube FII, isso sugere que ainda existe uma discrepância entre preço e valor, especialmente considerando que muitos ativos foram vendidos acima do valor de avaliação, o que pode indicar um valor patrimonial subestimado. “Isso significa que, mesmo com a valorização, os preços na bolsa não refletem o real valor dos ativos”, conclui Santos.
Com a previsão de início de um ciclo de redução de juros em 2026, o panorama para os FIIs se torna ainda mais promissor. A diminuição da Selic tende a valorizar os ativos imobiliários e atrair capital da renda fixa para a variável, beneficiando os preços das cotas. A principal lição de 2025, conforme a analista, é que o mercado de FIIs exige uma compreensão do ciclo econômico, e aqueles que souberam analisar os fundamentos conseguiram aproveitar as oportunidades mesmo em um ambiente adverso.
“Comprando de forma econômica, o potencial de ganho é ainda maior. Portanto, com preços ainda desvalorizados e um cenário mais favorável previsto para 2026, com cortes de juros, o mercado de FIIs ainda tem muito a oferecer”, finaliza.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
