O Conflito no Irã e a intensificação das tensões mundiais têm causado agitação nos mercados recentemente, afetando as carteiras dos investidores. A guerra no Oriente Médio resultou no aumento dos valores do petróleo e, apesar dos esforços internacionais, como o anúncio de liberação conjunta de reservas de barris de petróleo, desencadeou uma reação em cadeia: com a elevação do preço da commodity, a instabilidade também cresce, impactando as projeções de taxas de juros globais no futuro. Nesse contexto, para aqueles que investem em Fundos Imobiliários (FIIs), o impacto não decorre diretamente do conflito, mas sim das consequências macroeconômicas geradas pelo aumento da tensão a nível global.
1º efeito: Petróleo
O primeiro resultado do Conflito no Irã e do bloqueio do Estreito de Ormuz é a elevação nos preços do petróleo. No decorrer da última semana, os preços subiram mais de 20%, levando o valor a US $ 120 por barril, o nível mais alto desde junho de 2022, logo após o início da invasão russa à Ucrânia.
Neste momento, com a guerra no Oriente Médio e a histórica interrupção na produção mundial de petróleo, os preços subiram novamente devido à redução na produção por parte de países da região. Os preços se moderaram nos últimos dias, mantendo-se em torno de US $100 por barril, após medidas anunciadas para estabilizar o mercado de energia. 32 países membros da Agência Internacional de Energia (AIE) concordaram em liberar 400 milhões de barris de petróleo, a maior liberação conjunta de reservas estratégicas da história.
2º efeito: Inflação
O risco presente é que um aumento nos custos do barril de petróleo, provocando um choque de oferta, eleve os preços dos transportes e da energia, pressionando as cadeias produtivas em escala global. O desdobramento disso seria um aumento da pressão inflacionária. O encarecimento dos custos na economia pode retardar o processo de desinflação, modificando as perspectivas da política monetária ao redor do mundo.
No âmbito nacional, nesta quinta-feira (12), o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgou o índice de inflação oficial de fevereiro, alcançando 0,70% no mês, 0,37 ponto percentual acima do índice de 0,33% registrado em janeiro. Com esse resultado, o índice acumula um aumento de 3,81% em 12 meses, abaixo dos 4,44% dos 12 meses anteriores. No entanto, as expectativas em relação ao processo de desinflação nos próximos meses podem ser revistas devido a um possível aumento nos itens relacionados ao grupo de transportes.
3º efeito: Juros
Diante das pressões inflacionárias, os bancos centrais podem adotar medidas como reduzir o ritmo de cortes nas taxas de juros, manter os juros elevados por mais tempo e revisar suas previsões em relação aos principais indicadores macroeconômicos e de política monetária. E é justamente a mudança no comportamento das autoridades monetárias que desperta um alerta para o investidor.
O Comitê de Política Monetária (Copom) optou, nesta quarta-feira (18), por reduzir a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,75% ao ano. Esta foi a primeira diminuição da taxa de juros brasileira em 2 anos e a decisão foi unânime entre os diretores do Banco Central.
Alterações nas projeções de juros e FIIs
Os investidores de Fundos Imobiliários estão atentos ao panorama, uma vez que os efeitos das tensões no Oriente Médio se propagam e podem acabar impactando o mercado imobiliário. O fator principal de sensibilidade dos FIIs é a curva de juros futuros, conforme explicado pelo Research do Clube FII. Com mudanças nas expectativas de juros de longo prazo, o prêmio de risco exigido se eleva e o mercado demanda retornos maiores dos fundos. Ademais, as cotas dos FIIs tendem a enfrentar pressão, mesmo que os imóveis continuem gerando renda.
Diante do aumento da tensão e das mudanças nas curvas de juros, os efeitos são variados em cada setor, de acordo com Lana Santos, analista do Clube FII. Enquanto os FIIs de Papel, que investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), podem oferecer certa proteção diante de cenários inflacionários, muitos desses títulos de renda fixa privados são indexados ao IPCA, o que contribui para a preservação do fluxo de rendimentos.
No entanto, é importante observar um ponto sensível: caso a situação macroeconômica se deteriore, o risco de crédito aumenta. Por isso, a qualidade dos lastros, garantias e estrutura das operações faz toda a diferença”, destaca Lana Santos, analista do Clube FII.
Por outro lado, os FIIs de Tijolo podem sofrer impactos devido à taxa de desconto dos ativos. Com um maior declive na curva de juros futuros, o valor presente dos imóveis diminui e o mercado exige retornos mais altos, o que pressiona as cotações. Este movimento resulta em uma maior pressão sobre as cotas, especialmente em segmentos como Lajes corporativas e Shoppings.
Como proceder diante desse cenário?
Mesmo que esses movimentos de mercado estejam relacionados a fatores macroeconômicos, muitos investidores ainda tomam decisões com base apenas no dividend yield mensal, comentários em redes sociais e recomendações superficiais. No entanto, o Clube FII ressalta que os grandes movimentos do mercado se iniciam muito antes de se refletirem nos rendimentos mensais e destaca a importância de observar o que realmente importa: o comportamento do petróleo, as expectativas de inflação, as movimentações da curva de juros e os spreads de crédito. “Aqueles que acompanham esses indicadores conseguem identificar mudanças no cenário antes que elas se manifestem nos preços das cotas”, destaca Santos.
Segundo a analista, é crucial salientar que os impactos da geopolítica externa sobre os fundos imobiliários são limitados e majoritariamente transmitidos por meio dos canais de inflação e juros. “Apesar do ambiente de curto prazo ter se tornado mais ruidoso, a resiliência dos FIIs a longo prazo permanece como um pilar central, visto que o mercado segue em expansão e já superou eventos sistêmicos mais graves no passado. Dessa forma, as oscilações recentes nas cotações parecem ser mais ruídos de curto prazo do que uma mudança nos fundamentos dos ativos, mantendo a confiança na contínua maturação da indústria imobiliária brasileira”, conclui.
*Texto originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
