As carteiras de investimento imobiliário(FIIs) combinam em um único ativo duas abordagens diferentes: a do mercado imobiliário e a do mercado financeiro. Neste momento, as duas seguem em trajetórias separadas. Por um lado, a procura por propriedades permanece elevada, a taxa de ocupação é baixa, e a qualidade dos ativos, no geral, é bem vista. Por outro lado, as taxas altas pesaram sobre o mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) recentemente. Mesmo com o aumento do IFIX, indicador que avalia o desempenho desse setor, em 2025 muitos fundos ainda estão disponíveis a valores abaixo ou próximos do preço do patrimônio líquido – o que torna complicada a emissão de novas cotas e o crescimento dos FIIs.
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Uma evolução no aspecto financeiro, com o declínio das taxas de juros de longo prazo, poderia desbloquear valor nesse setor. Enquanto isso não ocorre, a situação requer do investidor calma e critério na seleção. Entenda as perspectivas para o próximo ano.
Por que os juros são cruciais para o mercado de FIIs?
A definição dos preços dos FIIs é extremamente sensível à taxa de juros — não apenas à Taxa Selic, mas também às curvas de juros de longo prazo, conforme esclarece Arthur Vieira de Moraes, especialista em FIIs e colaborador do Bora Investir. Em 2025, a taxa de juros elevada elevou o custo de capital, diminuiu o interesse por novas emissões e manteve os valores das cotas sob pressão. Para 2026, a redução das taxas pode ser o principal impulsionador da recuperação.
“Eu ainda considero que a taxa de juros é o fator mais relevante para a recuperação de preços. E é uma questão de estarmos mais ou menos confiantes com a possibilidade do juro, de fato, decrescer”, declara o professor. “Não apenas a Selic, que aparenta estar caminhando para um declínio com a inflação mais controlada, mas também as taxas de longo prazo, do Tesouro IPCA+.”
Otmar Schneider, especialista em FIIs da Nord Investimentos, está otimista em relação a isso. “É esperado um declínio na taxa de juros da economia e isso favorece os ativos de renda variável (favorecer, neste caso, significa elevar o preço). É praticamente consensual no mercado que os juros irão baixar — ou seja, é um momento excelente para investir”, comenta.
Com a diminuição da taxa de juros, os valores das cotas tendem a se equiparar (e eventualmente superar) o patrimônio líquido, abrindo espaço para follow-ons e novas aquisições.
Para Schneider, isso representa uma oportunidade no mercado de FIIs. “É um ótimo momento [para comprar] pois os ativos estão mais acessíveis (com juros altos) do que estarão no próximo ano (com juros mais baixos). Se estão mais acessíveis, você pode adquirir mais ativos, que lhe proporcionarão mais renda e reduzirão o tempo para alcançar sua independência financeira. Você está adquirindo rendimento, pagando um valor mais baixo”, avalia.
Setor imobiliário mantém aquecido
Apesar da pressão sobre as cotas dos fundos imobiliários, o mercado real de imóveis permanece em alta. Arthur Vieira de Moraes destaca que a desvalorização dos FIIs não reflete uma crise no ramo imobiliário, mas sim os efeitos dos juros altos na esfera financeira.
No entanto, Arthur alerta para um ponto crítico: a economia brasileira dá indícios de desaceleração, o que pode afetar os lucros e a ocupação a médio prazo, caso as taxas permaneçam elevadas.
FIIs ligados a títulos: ainda é um bom investimento?
Os fundos de papel (expostos a títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário) geralmente são relacionados a boas oportunidades em momentos de juros ou inflação em alta. Isso se dá pelo fato de que os títulos de crédito presentes nas carteiras estão, em sua maioria, vinculados a um desses dois indicadores.
No entanto, os juros elevados por um período prolongado aumentam o perigo de inadimplência. Em ambientes com longas permanências de CDI elevado, as dívidas pactuadas em CDI+spread se tornam pesadas e impactam negativamente os resultados financeiros das empresas.
“Quanto mais elevado o juro, maior o risco de inadimplência. Este mercado é bastante maduro, acabamos não observando muitos casos de inadimplência, mas existem renegociações”.
Arthur Vieira de Moraes ressalta que os títulos presentes nos fundos possuem boas estruturas e garantias, porém é imprescindível ter cuidado na escolha de um FII com uma administração de crédito sólida para investir.
Como escolher FIIs com qualidade e segurança?
Os últimos anos foram difíceis para o mercado de FIIs. No lado positivo, o período eliminou parte dos ativos ruins e fundos com administrações fracas. O que permanece, em sua maioria, são recursos de qualidade sob administrações mais cuidadosas, diz o professor. Contudo, a seleção dos fundos requer critérios. Arthur Vieira de Moraes sugere:
- Analisar listas de carteiras recomendadas de corretoras e instituições de análise independentes, além de relatórios de especialistas CNPI;
- Avaliar qualidade dos ativos, histórico de gestão e grau de alavancagem;
- Evitar decisões baseadas apenas na rentabilidade prévia;
- Diversificar entre imóveis físicos e títulos de acordo com o perfil de risco.
“Inicie a partir de uma análise de uma carteira recomendada por um profissional. Não é necessário investir em todos os fundos, mas você já terá um bom filtro de fundos dentre os quais escolher”, aconselha.
Quando podemos esperar a valorização dos FIIs?
Para um crescimento sólido das cotas, Arthur destaca duas possibilidades: uma redução expressiva dos juros ou uma mudança nas projeções da curva longa. O Copom tende a proceder gradativamente, porém as expectativas do mercado podem reagir de forma mais ágil se o clima e o cenário se alterarem.
Há, contudo, mais probabilidade de melhoria do que de deterioração, segundo Arthur — embora novidades no contexto macroeconômico jamais possam ser totalmente descartadas.
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Fonte: Bora investir
