O Indicador de Fundos Imobiliários (IFIX), principal parâmetro do ramo no mercado acionário nacional (B3), concluiu o primeiro quarto com firmeza. Apesar da correção mais recente, o indicador amealhou elevação de 2,5% nos primeiros três meses do ano. Para investidores de prazo extenso, a diminuição anotada em março pode ensejar chances, com ativos transacionados a valores mais descontados.
A despeito do desempenho favorável no quarto, o Clube FII considera que diversos fundos ainda exibem valuations sedutores, com o IFIX sendo negociado, em média, com desconto de cerca de 11% em comparação ao valor patrimonial. Ainda assim, o contexto requer maior discriminação por parte do investidor. A curto prazo, o ambiente prossegue com desafios, sob pressão pelo crescimento das tensões mundiais, porém os fundamentos do setor permanecem robustos.
IFIX marca crescimento no acumulado do ano apesar de março complicado
Nos meses de janeiro e fevereiro, o IFIX progrediu 2,3% e 1,3%, respectivamente. Já em março, o índice cedeu 1,06%, movimentação que refletiu modificações no cenário externo e a ampliação da percepção de risco em relação à inflação e, em consequência, às taxas de juros.
Nos dois primeiros meses do ano, a valorização foi mantida por dividendos atrativos e pelo desconto dos fundos em relação ao valor patrimonial, além das expectativas de redução na taxa Selic — movimento que acabou se confirmando em março. Os FIIs de tijolo lideraram os avanços nesse período, porém o início do segundo quarto já indica uma postura mais cautelosa por parte dos investidores.
Por outro lado, a diminuição mais recente está relacionada à escalada das tensões geopolíticas, como o conflito no Irã, que impulsionou os preços do petróleo e reacendeu preocupações inflacionárias. Com um ambiente externo mais instável e a realização de lucros após a forte alta acumulada nos últimos 12 meses, o IFIX anotou, em março, a primeira retração desde julho de 2025. Ainda assim, no acumulado de 12 meses até 31 de março, o índice sobe 16,8%.
“O primeiro quarto de 2026 marcou uma fase de colheita para o mercado de Fundos Imobiliários, após um ano de 2025 que, ainda que desafiador, demonstrou a resiliência do setor com o IFIX subindo mais de 21% mesmo sob uma Selic de 15% ao ano. Ingressamos neste novo ciclo batendo recordes históricos, superando a marca de 3 milhões de investidores e um estoque financeiro de R$ 200 bilhões, o que demonstra uma confiança sólida do brasileiro na geração de renda passiva por meio dos FIIs”, destaca Lana Santos, analista do Clube FII.
1º tri marcado pela antecipação do andamento nos juros
O propulsor do primeiro quarto foi a antecipação do início do ciclo de modulação monetária, assinala a analista. Em março, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central rebaixou a taxa Selic de 15% para 14,75% ao ano. “A movimentação opera como um gatilho para as taxas de desconto com que se valorizam os imóveis, além de trazer alívio financeiro aos devedores, e viabilizar um maior dinamismo da economia, cuja atividade foi prejudicada pelos juros altos por um extenso período”, explana Santos.
Todavia, com o agravamento do conflito no Oriente Médio, as tensões geopolíticas retornaram ao radar dos investidores, com o aumento das incertezas introduzindo maior volatilidade aos índices de renda variável e oscilação na curva de juros. Diante da expectativa de deterioração do cenário inflacionário, espelhada nas projeções do Boletim Focus do Banco Central, a correção da política monetária pode ser menor do que era estimado no início do ano. “Essa curva chegou a operar abaixo de 7% em fevereiro, porém encerrou março em patamares ligeiramente superiores devido a essas incertezas externas e perturbações fiscais internas”, completa a analista.
Destaques de desempenho no acumulado do ano
Dados do Clube FII apontam que o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) evidenciou a melhor performance no acumulado do ano, considerando valorização da cota e proventos, com alta de +16,79% (até 01º de abril). Na sequência, aparece o Ourinvest JPP (OUJP11), com valorização de +12,64%, e o Itaú Total Return (ITRI11), com +11,33%. Consulte a lista completa no Ranking de Fundos Imobiliários.
No caso do TRBL11, investidores reagiram ao anúncio de que o fundo firmou a locação integral do seu principal ativo, o Centro Logístico Contagem (CLC), em Minas Gerais, para a Shopee – o que pode ser considerado um ponto de virada definitivo para o fundo, segundo o Clube FII. “A locação resolve um imbróglio de vacância que vinha desde 2025 e comprovando a qualidade dos ativos reais mesmo em momentos de incerteza”, destaca Santos.
Consolidação de FIIs reflete amadurecimento do mercado
No meio da entrada de novos investidores no mercado de fundos imobiliários, o cenário microeconômico já evidencia sinais claros de amadurecimento, com movimentos estratégicos de consolidação, segundo a analista do Clube FII. Os últimos meses foram caracterizados por fusões e aquisições, além do crescimento de alguns fundos por meio de novas emissões.
Como exemplo, a analista menciona a conclusão da aquisição da RBR Asset pelo Pátria e a transformação de Fundos de Fundos (FOFs) em fundos multiestratégia para adquirir agilidade e flexibilidade em seus mandatos. Esses movimentos marcaram 2025 e seguirão como uma tendência importante em 2026, de acordo com o Clube FII.
“A gestão ativa também demonstrou vigor por meio de reciclagens de portfólio exitosas. Visualizamos fundos de tijolo realizando vendas estratégicas com lucros expressivos acima do valor de laudo, como a saída do HGBS do I Fashion Outlet com uma rentabilidade histórica de 24,8% ao ano”, enfatiza Santos, recordando novamente como marco significativo a locação integral do Centro Logístico Contagem do TRBL11 para a Shopee.
O que aguardar e como investir nos próximos meses
A qualidade dos portfólios e a perspectiva de novas reduções nas taxas de juros seguem como fatores positivos para os fundos imobiliários, enquanto, por outro lado, o acirramento das tensões geopolíticas adiciona incerteza e pressiona a valoração dos ativos. O término do quarto refletiu esse ambiente mais cauteloso, com o mercado reavaliando as expectativas para o ciclo de cortes da Selic.
Nesse contexto, o cenário passa a depender mais do ambiente externo e dos impactos do conflito sobre a inflação — um ponto de atenção que deve permanecer no radar. Apesar disso, a expectativa predominante é de continuidade no processo de redução dos juros, com a Selic projetada em 12,5% ao final de 2026, seguindo o Boletim Focus mais recente do Banco Central.
O principal motor dos FIIs não é a taxa estabelecida pelo Copom, mas a curva de juros futura. Com a expectativa de queda dos juros nos próximos meses, alguns segmentos mais sensíveis a essas taxas tendem a se beneficiar, como os fundos de tijolo. A antecipação do ciclo de cortes fez com que esses fundos impulsionassem as altas do índice nos últimos 12 meses, visto que essa classe de ativos está diretamente vinculada à atividade econômica. Ainda assim, o ambiente de juros elevados continua pressionando segmentos como o de lajes corporativas, que permanecem sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
“Para os próximos meses, a perspectiva é de uma transição gradual de protagonismo, onde os fundos de papel, que se destacaram em 2025, cedem espaço para a valorização dos fundos de tijolo, que funcionam como uma “mola comprimida” pronta para capturar a queda dos juros e a migração de capital da renda fixa tradicional”, indica Santos.
A continuidade da modulação monetária é vista como essencial não apenas para estimular a economia, mas também para preservar a saúde financeira das empresas e o ambiente de negócios. Contudo, com a expectativa de que a taxa básica permaneça em dois dígitos até o fim de 2026 — em um cenário de elevada volatilidade, tanto externa, marcada por conflitos geopolíticos, quanto interna, diante das eleições presidenciais —, a especialista avalia que os ativos de crédito continuam sendo uma alternativa interessante para agregar à diversificação dos investimentos.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
