A ampliação no total de novos investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) multiplicou-se consideravelmente nos últimos tempos, aumentando de forma significativa, passando de uma média mensal de aproximadamente 13 mil entre março e novembro de 2025 para 57 mil no intervalo de dezembro de 2025 a março de 2026, de acordo com informações do Boletim Mensal de FIIs divulgado pela B3.
Fonte: B3
Diversos elementos contribuíram para esse movimento, segundo peritos consultados pelo Clube FII. No desfecho de 2025, mesmo com a valorização dos fundos, os valores permaneciam abaixo do valor patrimonial, com desconto aproximado de 10% (P/VP). Além disso, havia a previsão de cortes na taxa de juros, o que afetou a alocação de recursos nessa categoria de ativos antes de alterações na política monetária.
Estímulo no total de novos investidores
Três fatores influenciaram a intensificação no total de novos investidores, de acordo com Lana Santos, analista do Clube FII: fundos sendo transacionados abaixo do valor patrimonial, juros elevados com projeção de queda e maior acesso à informação por parte de investidores de varejo.
A especialista ressalta ainda uma mudança no perfil de parte dos investidores. “Boa parte daqueles que ingressaram nesse período não estava apenas em busca de proventos mensais. Estavam adquirindo ativos abaixo do custo de reposição. Galpões, lajes, shoppings que custariam mais caro para construir do que para adquirir através da bolsa de valores. Este é um argumento de valoração, não de renda. É uma análise mais profunda, com enfoque de longo prazo. É um público distinto”, argumenta Santos.
O período entre o final de 2025 e o começo de 2026 concentrou o aumento na base de cotistas, em conformidade com a expectativa de redução da taxa básica de juros em março, afirma Isabela Perez, da Rio Bravo. “A previsão era de marcar o início de um ciclo de cortes, a robusta performance do mercado imobiliário ao longo do período e a recuperação das cotas dos FIIs no mercado secundário”.
De acordo com a especialista, dezembro e janeiro registraram as maiores variações na base de investidores, com altas de 2,1% e 2,4%, respectivamente. “Em janeiro, por exemplo, o IFIX teve valorização de quase 29% na janela 12 meses”, acrescenta.
Curva de juros e maior interesse por FIIs
O fechamento paulatino da curva de juros real (NTN-Bs) no término do ano também estimulou esse aumento de interesse pelos FIIs, na visão de Perez. No meio de outubro, o cupom da NTN-B 2035 era de 7,73%, mas no início de dezembro atingiu 7,14%.
“O prêmio de risco para investir em FIIs é normalmente medido pela diferença do dividend yield dos fundos imobiliários em relação ao cupom da NTN-B longa. Dessa forma, quando a curva de juros apresenta um fechamento, o prêmio de risco para investir em FIIs aumenta, abrindo espaço para a valorização das cotas e aumentando o interesse dos investidores”, reforça a RI da Rio Bravo.
Jefferson Honório, parceiro e gestor da Brio Investimentos, também associa o crescimento ao cenário de juros. Com a perspectiva de redução naquele momento, o mercado aguardava certa redução no custo de capital e efeitos positivos sobre a precificação dos ativos e sobre o caixa das companhias.
“Essa dinâmica trouxe consigo um interesse maior por duration, sendo os FIIs um dos instrumentos que captam esse tipo de demanda. Isso explica, em parte, a busca maior pela categoria, com impacto sobre a precificação e o número de investidores”.
Cenário macro x micro dos FIIs
Avaliando a análise micro, alguns segmentos revelaram percepção de melhoria no cenário, como os FIIs de escritórios, com redução da vacância e elevação de preços nas principais regiões de São Paulo, segundo o expert da Brio, enquanto a RI da Rio Bravo mencionou indicadores positivos nesse segmento e também nos setores logístico e de shopping centers.
Na visão de Honório, a expansão na base de investidores em FIIs tende a se manter em 2026, com melhorias estruturais em diferentes segmentos, tanto em fundos de tijolo como também nos fundos de crédito. “No entanto, pelo prisma macro, a tendência é que a velocidade deva ser menor, uma vez que a percepção de redução de juros já apresenta uma perspectiva menos otimista para os ativos de duration longa do que era consenso no início do ano. A previsão de cortes, atualmente precificada na estrutura a termo de juros, aponta para um ciclo bem mais tênue, desde a escalada do conflito entre EUA e Irã e seus impactos sobre a dinâmica de inflação como um todo”, pondera o gestor da Brio.
Deste modo, do ponto de vista estrutural, os FIIs tendem a continuar em expansão como categoria de ativo, devido a uma série de fatores: “sua atratividade intrínseca, dada sua característica mais defensiva, com geração de caixa estável, menos exposta a ciclos econômicos do que a renda variável tradicional, além da baixa penetração observada do segmento se comparada a outros mercados globais”, conclui Honório.
Informação de qualidade é crucial para novos investidores
Com a expansão acelerada na base de investidores de FIIs, uma análise qualificada do cenário, informações detalhadas e embasadas são essenciais para que os investidores possam estruturar portfólios adequados a seus perfis de investimento. Esse ambiente ressalta a importância de compreender as particularidades de cada fundo, suas estratégias e os riscos envolvidos.
“O crescimento rápido de base sempre traz consigo pessoas que ainda estão em aprendizado. E o mercado de FIIs enfrenta um desafio clássico nessas circunstâncias: é simples confundir fundo que remunera bem com fundo que está em boa situação. Dividend yield elevado pode indicar saúde ou pode sinalizar fundo devolvendo seu próprio capital. Aqueles que não souberem distinguir as duas situações acabarão se prejudicando na primeira turbulência”, alerta a analista do Clube FII.
Neste contexto, o movimento de impulso no número de investidores beneficia a liquidez e o mercado de forma geral. A liquidez média diária aumentou 10% e 11,2% nos meses de dezembro e janeiro, respectivamente, lembra a RI da Rio Bravo. “O mês de janeiro ultrapassou R$ 537 milhões nesta média diária, muito acima das médias dos anos de 2024 (R$ 353 milhões) e 2025 (R$ 316 milhões)”.
Diante desse panorama, gestores e plataformas assumem uma posição mais significativa na difusão de informações e no apoio à tomada de decisão dos investidores. Ao mesmo tempo em que se beneficiam do crescimento da base e da maior atividade no mercado, cresce a responsabilidade na oferta de conteúdos claros, consistentes e acessíveis, especialmente em um ambiente com maior participação de investidores em fase de aprendizado e com necessidade de compreensão mais ampla sobre riscos, retorno e dinâmica dos FIIs.
*Artigo publicado originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
