O universo de fundos imobiliários (FIIs) gerou R$ 29 bilhões em captações em 2025, porém uma análise minuciosa dos dados revela uma abordagem diferente: uma parte considerável desse montante não representou a entrada de recursos novos. Em uma avaliação detalhada, Danilo Barbosa, Líder de Pesquisa do Clube FII, aponta que transações de fusões e aquisições (M&A) e substituições de quotas estão inflando os números de emissões, provocando discussões sobre a eficiência e o progresso do setor.
Danilo Barbosa explica que, ao contrário de uma emissão tradicional (IPO ou follow-on) onde investidores investem capital que se transforma em dinheiro para o fundo, a substituição de quotas é uma operação na qual o fundo emite novas quotas para adquirir um ativo ou para integrar outro fundo.
“Durante uma emissão tradicional, o fundo emite novas quotas, há um road show no qual o fundo é apresentado ao mercado, e o investidor decide aportar dinheiro nesse novo fundo, sendo que esse dinheiro se torna capital dentro do fundo. Esse capital será convertido em um novo imóvel, ou não, podendo se transformar em uma dívida, um CRI”, explica.
No caso da troca de quotas, o fundo, ao invés de receber o dinheiro, emite novas quotas para a transação que será realizada, não havendo dinheiro novo circulando. “A captação pode incluir parcialmente dinheiro, pois pode haver novos investidores injetando recursos, porém temos um cenário no qual os fundos estão consideravelmente distantes do valor patrimonial”.
Visão geral das emissões em 2025
No ano de 2025, em 152 emissões de fundos listados analisadas pelo Líder de Pesquisa do Clube FII, o montante captado foi de R$ 29,7 bilhões, sendo R$ 5,3 bilhões em IPOs e R$ 24,3 bilhões obtidos em follow-ons (emissões de fundos já existentes). Dentro desse total, R$ 15,4 bilhões dos valores captados vieram de substituições e M&A e R$ 8,9 bilhões de dinheiro novo. “É um mercado mais voltado para a reutilização do que para a ampliação dos fundos já existentes”, avaliou o analista. Levando em conta o volume total de captações no ano, incluindo IPOs, as operações que não resultaram em dinheiro novo representam mais da metade do total.
Conforme a pesquisa, o segmento de tijolo foi o principal protagonista dessas transações, movimentando R$ 17 bilhões, dos quais 65% dos follow-ons foram realizados por meio de substituições. Os setores híbrido e logístico lideraram, com mais de R$ 14 bilhões. Surpreendentemente, os fundos de papel (recebíveis) também adotaram essa tendência, com R$ 3 bilhões em substituições. Barbosa destaca que essa estratégia é uma opção para os gestores adquirirem ativos em um contexto de taxas elevadas e quotas sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, evitando dessa forma a diluição dos atuais cotistas.
Pressão de liquidez ou consolidação
O especialista aborda os riscos associados, como a possível pressão vendedora sobre as quotas quando os antigos proprietários dos ativos decidem liquidar suas novas posições. No entanto, ele ressalta que esse risco é mitigado por mecanismos como o “lock-up”, que impõe restrições de venda por um período determinado. Além disso, a naturalmente menor liquidez do mercado de FIIs atua como um limitante, evitando quedas bruscas. “É importante lembrar que a maior parte do retorno dos Fundos Imobiliários deriva dos dividendos”, destaca.
Para Danilo Barbosa, esse fenômeno não representa um risco sistêmico, mas sim um indício de maturidade e consolidação de uma indústria com mais de 400 fundos listados. Ele conclui que a substituição de quotas é uma ferramenta que possibilita aos fundos aproveitar o ciclo imobiliário de forma benéfica. Logo, o ponto crucial para o investidor não deve ser o mecanismo da operação, mas sim a qualidade do ativo que está sendo integrado ao portfólio, pois uma má alocação trará consequências negativas no longo prazo, independentemente da forma como foi adquirido.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
