A área de fundos de investimento imobiliário (FIIs) gerou R$ 29 bilhões em captações em 2025, porém uma análise cuidadosa dos dados revela uma nova situação: uma parte considerável desse montante não refletiu a entrada de recursos novos. Ao examinar minuciosamente, Danilo Barbosa, Líder de Pesquisa do Clube FII, destaca que as operações de fusões e aquisições (M&A) e as permutas de cotas estão inflando os números de novas emissões, suscitando um debate sobre a eficácia e o progresso do setor.
Danilo Barbosa esclarece que, diferentemente de uma emissão convencional (IPO ou follow-on) na qual os investidores injetam capital que se converte em recursos para o fundo, a permuta de cotas é uma transação na qual o fundo emite novas cotas para adquirir um ativo ou para integrar outro fundo.
“Em uma emissão convencional, o fundo emite novas cotas, ocorre uma apresentação do fundo ao mercado, e o investidor opta por aportar recursos nesse novo fundo, fazendo com que esses recursos se tornem parte do fundo. Esses recursos serão convertidos em um novo imóvel ou em outra coisa, como uma dívida ou um CRI”, esclarece.
No caso da permuta de cotas, ao invés de receber os recursos, o fundo emite novas cotas para efetuar a compra, não havendo circulação de recursos novos. “A captação pode envolver parcialmente recursos financeiros, uma vez que novos investidores podem estar aportando recursos, porém vivemos um cenário no qual os fundos estão distantes do valor patrimonial”, destaca.
Visão geral das emissões em 2025
No ano de 2025, considerando 152 emissões de fundos listados analisadas pelo Líder de Pesquisa do Clube FII, foram captados R$ 29,7 bilhões, sendo R$ 5,3 bilhões em IPOs e R$ 24,3 bilhões provenientes de follow-ons (emissões de fundos já existentes). Dentre esse total, R$ 15,4 bilhões foram captados via permutas e M&A, e R$ 8,9 bilhões de recursos novos. O analista avalia que o mercado está mais focado em realocação do que em expansão dos fundos atuais. Levando em conta o montante total captado no ano, incluindo os IPOs, as operações que não geraram recursos novos representam mais da metade do total.
De acordo com o levantamento, o segmento de tijolo se destacou nessas operações, movimentando R$ 17 bilhões, dos quais 65% das emissões de follow-on foram por meio de permutas. O setor híbrido e logístico lideraram, totalizando mais de R$ 14 bilhões. Surpreendentemente, os fundos de papel (recebíveis) também aderiram a essa tendência, com R$ 3 bilhões em permutas. Barbosa destaca que essa estratégia é uma alternativa para os gestores adquirirem ativos em um cenário de taxas de juros elevadas e cotas negociadas abaixo do valor patrimonial, evitando assim diluir os atuais cotistas.
Pressões de liquidez ou consolidação
O especialista aborda os riscos associados, como a possível pressão de venda sobre as cotas quando os antigos proprietários dos ativos decidem liquidar suas novas posições. Contudo, ele ressalta que tal risco é atenuado por mecanismos como o “lock-up”, que impõe restrições de venda por um certo período. Além disso, a naturalmente menor liquidez do mercado de FIIs age como um limitador, evitando quedas bruscas. “É importante lembrar que a maior parte do retorno dos Fundos Imobiliários provém dos dividendos”, salienta.
Para Danilo Barbosa, esse fenômeno não representa um risco generalizado, mas sim um indício de amadurecimento e consolidação de uma indústria com mais de 400 fundos listados. Ele conclui que a permuta de cotas é uma ferramenta que possibilita aos fundos aproveitar o ciclo imobiliário de maneira favorável. Portanto, o foco do investidor deve estar na qualidade do ativo incorporado ao portfólio, já que uma má alocação acarretará consequências negativas a longo prazo, independentemente da forma como foi paga.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
