Depois da escolha da Comissão de Política Monetária (Copom) do Banco Central de continuar com o ciclo de diminuições na taxa de juros básica da economia brasileira (Selic), a previsão é positiva para Fundos Imobiliários (FIIs), embora investidores antecipem suas decisões antes das adaptações. Fundos de tijolo se destacam nesse momento, mas também é viável encontrar oportunidades em fundos de recebíveis high grade, especialmente vinculados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que ainda estão com preços reduzidos, na avaliação do Research do Clube FII.
Como já foi enfatizado anteriormente pelo Clube FII, de maneira geral, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) está associado com a curva de juros futura, ou seja, os investidores antecipam os ciclos de diminuições e investem antes que eles ocorram.
Os dados indicam essa antecipação. O aumento no número de novos investidores em FIIs ultrapassou uma média mensal de cerca de 13 mil entre março e novembro de 2025 para 57 mil no período de dezembro de 2025 a março de 2026, de acordo com informações do Boletim Mensal de FIIs divulgado pela B3.
Comitê mantém cortes na Selic – mesmo que de modo cuidadoso
O ambiente global desafiador, com consequências relacionadas ao conflito no Oriente Médio, vem modificando as expectativas do mercado em relação ao ritmo de cortes previsto para 2026. Em comunicado divulgado na quarta à noite, o Copom ressaltou o cenário de incerteza e projeções de inflação acima do objetivo no horizonte relevante, no quarto trimestre de 2027. Mesmo assim, optou pela redução da taxa Selic em 0,25 ponto percentual, mesma proporção do corte anterior, reduzindo de 14,75% para 14,5%.
Lana Santos, analista de Fundos Imobiliários do Clube FII, destaca que o comitê continua utilizando o termo “calibração” da política monetária, introduzido no comunicado da reunião anterior do Copom, e que pode ser interpretado como uma continuidade do ciclo de cortes, em andamento ainda incerto.
“Isso acontece porque as mudanças de juros não têm efeito imediato nas variáveis econômicas, refletindo-se ao longo do tempo. Na interpretação do comitê, o ciclo prolongado de juros elevados ainda está influenciando a inflação, diminuindo sua elevação, que continua positiva não por falta de ação do Banco Central, mas devido aos inevitáveis impactos externos sobre a nossa economia, como o significativo conflito no Oriente Médio que afeta os preços dos combustíveis, transportes e produtos em nosso país”, destaca a analista do Clube FII, ao observar que juros em níveis elevados também passaram a ter impactos indesejados sobre a atividade econômica, reduzindo o crescimento.
Dessa forma, a atuação do BCB busca manter juros em um nível que auxilie a inflação a convergir para o objetivo estipulado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), de 3%, sem reduzir demasiadamente a atividade econômica. “Temos que considerar que neste momento pós pandemia, com uma sequência de conflitos relevantes no exterior, os modelos econômicos ainda estão sendo ajustados. É possível que as metas de inflação tenham que ser reavaliadas no futuro, e que tenhamos que conviver, a nível global, com um patamar básico de inflação maior. Por isso, a decisão do Banco Central é apropriada. O controle da inflação é sua meta oficial, mas atualmente, desenrolar a atividade econômica é uma prioridade”, completa.
De que maneira a decisão afeta os FIIs, oportunidades de emissões e reposicionamento
A decisão de prosseguir com o ciclo de cortes afeta os FIIs de formas diferentes, com impacto mais significativo no setor de tijolo, segundo a analista do Clube FII. Quando os juros diminuem, a atividade econômica é incentivada, pois o custo de obter empréstimos e financiamentos é reduzido, estimulando investimentos empresariais e, consequentemente, a demanda por imóveis e sua ocupação.
Nas lajes corporativas, esse cenário tende a se refletir nos preços praticados por m², ou seja, nos aluguéis e no preço de venda dos imóveis. “E é desse movimento essencialmente que vem a receita dos fundos imobiliários, e, por conseguinte, os rendimentos mensais dos cotistas. Vemos o mercado já reagindo a esse movimento de transição econômica, apesar da manutenção da curva de juros em um patamar muito alto, por volta dos 7%”, avalia Santos.
Neste contexto, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) continua alcançando novos recordes, enquanto alguns fundos de tijolo reduzem os descontos anteriormente oferecidos. O cenário abre espaço para uma “oportunidade de emissões”, na opinião da analista, quando os FIIs passam a ser negociados no seu valor patrimonial ou acima dele, criando condições para novas emissões de cotas a preços vantajosos. “Esse novo ciclo de expansão do mercado está alinhado com o recente crescimento substancial de investidores em FIIs que temos observado”.
Embora os investidores estejam mais focados nos FIIs de tijolo atualmente, com a perspectiva de novas reduções na Selic, a analista entende que não há necessidade imediata de ajuste na carteira, devido às características distintas de outros segmentos. Os FIIs de papel, por exemplo, continuam sendo uma ferramenta relevante de diversificação e proteção patrimonial contra o avanço da inflação.
“Com a diminuição dos juros, naturalmente fundos atrelados ao CDI terão uma redução nos rendimentos, enquanto FIIs vinculados ao IPCA, que permanece pressionado, tendem a manter por mais tempo o nível atual de distribuição. Mas é importante lembrar que mesmo com as reduções previstas, a Selic ainda deve se manter em 2 dígitos ao longo de 2026, até meados de 2027”, conclui.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
