Beneficamente situados na região central de São Paulo e um valor atrativo. Estes são alguns dos padrões que quem está procurando um imóvel, para residir ou investir, costuma apreciar. No caso de investidores, uma dimensão reduzida (em torno de 30m2-40m2), no que se popularizou chamar de ‘apartamentos estúdio’, torna ainda mais atraente o negócio se a ênfase estiver em utilizar o imóvel como aluguel de curta temporada, como AirBnb e Booking. Também são o perfil dos apartamentos classificados como Moradia de Interesse Social – MIS ou Habitação de Mercado Econômico – HME.
Instituídos pelo Plano Diretor de 2014, esses imóveis surgiram pela cidade desde então. No entanto, é complicado determinar quantas unidades foram edificadas, comercializadas ou estão em desenvolvimento na cidade. A ausência de um banco de dados organizado sobre esses imóveis contribuiu para que numerosos deles fossem vendidos fora das normas, o que ocasionou a instauração de uma CPI na Câmara Municipal de São Paulo para apurar denúncias de que esses imóveis estão ou estarão sendo utilizados para aluguel de curta temporada firmado por meio de plataformas.
“Houve desvio de finalidade. Isso implica na utilização dessa moradia como mecanismo de lucratividade, o que é para ser uma política pública, e que necessita chegar ao público-alvo”, Natalia, especialista em Direito Imobiliário na Bicalho Navarro Advogados.
Teto dos apartamentos de habitação popular
Criados como uma política pública de acesso à habitação, as MIS e HME têm um estímulo fiscal da prefeitura por meio da isenção – total ou parcial – da outorga onerosa de construção referente a essas unidades. Tanto as MIS como as HME são destinadas a famílias de baixa renda (ver teto de renda abaixo) e podem possuir até uma vaga de garagem. Porém, uma MIS tem restrição de um banheiro e a HME de dois.
Por outro lado, os imóveis MIS e HME têm um teto de valor de venda, a saber:
- MIS 1: até R$ 266 mil
- MIS 2: até R$ 369,6 mil
- HME: até R$ 518 mil
Os montantes são atualizados anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Já o comprador também precisa se enquadrar no teto de renda de:
- Até 3 salários mínimos para MIS 1 ou 0,5 salário mínimo per capita
- Até 6 salários mínimos para MIS 2 ou 1 salário mínimo per capita
- Até 10 salários mínimos para HME ou 1,5 salário mínimo per capita
Sem monitoramento
“A intenção do poder público foi democratizar a cidade. Uma política pública de democratização de acesso. A prefeitura incentivou, todavia não estabeleceu mecanismos de fiscalização”, indica Natalia.
Natalia relata que os mecanismos de maior supervisão surgiram somente em 2020, com maior ênfase na revisão do Plano Diretor realizada em 2023. Ou seja, por cerca de 10 anos, a legislação foi “incipiente”, diz. De um lado, compradores que não detalharam seus contratos, de outro, construtoras e incorporadoras que também não pareciam se empenhar em destacar este “detalhe” do imóvel. “A legislação vem sendo melhorada”, avalia.
Em 2025, a prefeitura comunicou que estava intensificando a rigidez para controle de destinação de moradias populares a famílias de baixa renda, com maior exigência de critérios, mais transparência e precisão e responsabilidades legais. Contudo, uma medida importante foi a portaria que reforça a obrigatoriedade de que essas unidades sejam divulgadas como MIS ou HME em qualquer tipo de material – folheto, panfletos, placas, TV, redes sociais. O símbolo do programa e as informações devem ser destacados. Também ficou evidente que esses imóveis estão proibidos de ter como destino a hospedagem. Da mesma forma, é proibido o comodato.
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Posso comercializar ou alugar?
Sim, as MIS e HME podem ser alugadas, desde que atendam ao público-alvo, ou seja, para moradia permanente de famílias dentro da faixa de renda e valor do aluguel com teto de 30% da faixa de renda do locatário. Também é possível vender, seguindo os critérios de classificação.
Cuidado com o pacto
A principal orientação é a tradicional: ler o contrato com atenção, se necessário, com o auxílio de um advogado, certificar-se com os corretores e desconfiar do valor abaixo da média do mercado convencional. “É um dever de informação, um dever de boa fé sobre aquele produto que está sendo aprovado e vendido dentro de uma política pública. Isto traz obrigações para ambas as partes. O incorporador de esclarecer o que é, e do adquirente de compreender o que ele está adquirindo.”
*Artigo publicado originalmente em IstoÉ Dinheiro, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
