Situados de forma conveniente na área central de São Paulo e com um preço atrativo. Esses são alguns dos critérios que indivíduos que estão procurando uma propriedade, tanto para residir quanto para investir, costumam considerar importante. No caso de investidores, uma área menor (cerca de 30m2-40m2), naquilo que se tornou conhecido como ‘stúdios’, torna o negócio ainda mais atrativo se a intenção é alugar a propriedade por curtos períodos, como através do AirBnb e Booking. Também são o tipo de imóvel classificado como Habitação de Interesse Social – HIS ou Habitação de Mercado Popular – HMP.
Instituídos pelo Plano Diretor de 2014, esses imóveis se multiplicaram na cidade desde então. Contudo, é complicado determinar quantas unidades foram construídas, vendidas ou estão em fase de construção na cidade. A inexistência de um banco de dados organizado sobre esses imóveis contribuiu para que muitos deles fossem negociados fora das normas, o que levou à criação de uma CPI na Câmara Municipal de São Paulo para apurar denúncias de que esses imóveis estão sendo utilizados ou serão utilizados para aluguel por períodos curtos firmado através de plataformas.
“Houve uma deturpação. Isso é o uso dessa moradia como um meio de obter lucro, algo que deveria ser parte de uma política pública e que precisa chegar ao seu público-alvo”, indicou Natalia Lopes, sócia do Bicalho Navarro Advogados.
Limite dos apartamentos de habitação popular
Estabelecidos como uma política pública de acesso à moradia, as HIS e HMP contam com um benefício fiscal da prefeitura que consiste na isenção – total ou parcial – da outorga onerosa de construção referente a essas unidades. Tanto as HIS quanto as HMP são destinadas a famílias de baixa renda (ver teto de renda abaixo) e podem incluir uma vaga de garagem. No entanto, uma HIS tem restrição de um banheiro e uma HMP de dois.
Em contrapartida, os imóveis HIS e HMP possuem um limite de valor de venda, a saber:
- HIS 1: até R$ 266 mil
- HIS 2: até R$ 369,6 mil
- HMP: até R$ 518 mil
Esses valores são atualizados anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
O comprador também precisa se enquadrar no limite de renda de:
- Até 3 salários mínimos para HIS 1 ou 0,5 salário mínimo per capita
- Até 6 salários mínimos para HIS 2 ou 1 salário mínimo per capita
- Até 10 salários mínimos para HMP ou 1,5 salário mínimo per capita
Sem fiscalização
“A intenção do poder público foi democratizar a cidade. Uma política pública de democratização de acesso. A prefeitura incentivou, porém não estabeleceu mecanismos de controle”, afirmou Natalia.
Natalia mencionou que os mecanismos de fiscalização mais intensos surgiram apenas em 2020, com maior rigor durante a revisão do Plano Diretor realizada em 2023. Em outras palavras, por cerca de 10 anos, a legislação foi considerada “insuficiente”. De um lado, compradores que não analisaram detalhadamente seus contratos, do outro, construtoras e incorporadoras que também não pareciam se esforçar para destacar esse aspecto específico do imóvel. “A legislação está sendo aprimorada”, avaliou.
Em 2025, a prefeitura anunciou que estava aumentando o controle sobre a destinação de moradias populares para famílias de baixa renda, com critérios mais rígidos, maior transparência, detalhamento e responsabilidades legais. Uma medida importante foi a portaria que reforça a exigência de que essas unidades sejam divulgadas como HIS ou HMP em qualquer tipo de material – folhetos, panfletos, placas, TV, redes sociais. O logotipo do programa e as informações devem ser destacados. Além disso, ficou definido que esses imóveis estão proibidos de serem utilizados para hospedagem. Da mesma forma, o comodato é proibido.
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Posso vender ou alugar?
Sim, as HIS e HMP podem ser alugadas, desde que atendam ao público-alvo, ou seja, para residência permanente de famílias dentro da faixa de renda, com um valor de aluguel limitado a 30% da renda da família. Também é possível vendê-las, obedecendo aos critérios estabelecidos.
Atenção ao contrato
A recomendação principal é clássica: ler o contrato com cautela, se necessário, com auxílio de um advogado, confirmar com os corretores e desconfiar de valores inferiores à média do mercado. “É um dever de informação, um compromisso de boa fé em relação ao produto que está sendo adquirido e vendido dentro de uma política pública. Isso acarreta obrigações para ambas as partes. O incorporador deve informar o que é, e o comprador deve ler o que está adquirindo.”
*Artigo originalmente publicado em IstoÉ Dinheiro, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
