O conjunto entre desocupação e litígios relativos a contratos não convencionais tem despertado o interesse de investidores de fundos imobiliários (FIIs), sobretudo em contextos onde a previsibilidade de receitas é posta à prova. Apesar desses acordos serem reconhecidos por proporcionarem maior proteção, casos recentes evidenciam que o risco legal não pode ser negligenciado. Segundo a especialista do Clube FII, Lana Santos, episódios que envolvem rescisões antecipadas demonstram que, na prática, nem sempre as cláusulas contratuais asseguram de imediato o investidor.
“Contratos não convencionais são resistentes, mas estão sujeitos a questionamentos, especialmente quando o locatário é uma entidade pública, enfrentando dificuldades financeiras”, destaca Lana Santos.
Desocupação súbita impacta rendimentos
Uma das principais consequências da quebra de contrato é a desocupação inesperada. Quando um imóvel relevante fica sem ocupantes, o fundo pode experimentar diretamente uma redução na distribuição de rendimentos, além de desvalorização das cotas no mercado secundário. De acordo com especialistas, esse cenário geralmente é agravado pela reação dos investidores, que frequentemente vendem suas posições frente a notícias desfavoráveis, ampliando a queda dos preços. No entanto, a desocupação não implica necessariamente em perda permanente de valor. Propriedades de qualidade e bem localizadas tendem a ser absorvidas novamente pelo mercado, ainda que em condições distintas das anteriores.
Estabilidade jurídica sob discussão
Os contratos não convencionais, comuns em transações feitas sob medida para grandes locatários, preveem penalidades elevadas em caso de rescisão antecipada. Porém, quando há contestação judicial, a eficácia dessas salvaguardas pode ser adiada. Essa situação levanta questionamentos acerca da estabilidade jurídica desses instrumentos, especialmente quando envolve locatários com grande poder de barganha ou em situações financeiras complicadas. Segundo Lana Santos, o investidor deve levar esse risco em consideração durante a análise. “É importante lembrar que, nos contratos não convencionais, a multa corresponde a 100% dos aluguéis até o término do contrato”, recorda a analista.
Administração e qualidade do bem fazem diferença
Em contextos de crise, a capacidade de resposta da gestão do fundo torna-se crucial. A rapidez na resolução de problemas, na implementação de melhorias e na busca por novos locatários pode reduzir significativamente o impacto da desocupação. Além disso, a qualidade da propriedade continua sendo um fator determinante, pois imóveis logísticos bem situados, por exemplo, tendem a manter uma demanda elevada, facilitando a recuperação de receitas.
Diversificação e avaliação evitam decisões apressadas
Outro ponto ressaltado pela especialista é o perigo da concentração de receitas. Fundos altamente dependentes de um único locatário ficam mais suscetíveis a eventos adversos, como rescisões ou falta de pagamento. Diante desse panorama, a sugestão é que o investidor vá além das oscilações de preços e se dedique a analisar os fundamentos antes de tomar decisões. “Problemas de desocupação, quebra de contrato, questões judiciais fazem parte do mercado imobiliário. A diferença reside na maneira como você interpreta essas informações”, conclui. Aumento dos casos envolvendo contratos não convencionais reforça a importância de informações qualificadas na tomada de decisão. Compreender os riscos jurídicos, a dinâmica da desocupação e a qualidade da administração pode impactar no desempenho dos investimentos.
*Reportagem originalmente publicada em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
