Com taxas elevadas, os fundos de crédito foram os atores principais nas decisões de investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) recentemente, ao oferecer rendimentos sólidos e com risco moderado. Agora, com perspectivas de continuação na redução da taxa Selic, os ganhos dos fundos atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) devem diminuir proporcionalmente, levantando dúvidas sobre ajustes na composição dos FIIs.
No entanto, nesta situação, faz sentido mudar de fundos de crédito, que investem principalmente em títulos de dívida imobiliária, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), para fundos de investimento em imóveis físicos? De acordo com o Clube FII, este não é necessariamente o momento para mudar de um setor para outro, mas sim reequilibrar a estrutura do portfólio, conforme apontado pela analista Lana Santos. Para isso, é fundamental analisar o cenário antes de avaliar fundos específicos.
Política de juros: Incerteza em relação aos próximos movimentos
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central optou por iniciar o processo de redução em março de 2026, ao cortar a taxa básica da economia brasileira (Selic) em 0,25 ponto percentual, de 15% para 14,75% ao ano. De acordo com Lana Santos, esse foi o primeiro passo concreto para aliviar o custo do crédito no país e, embora a redução tenha sido modesta, foi simbólica, marcando o início de um novo ciclo.
“No entanto, o Comitê não deixou claro qual será o próximo movimento. Isso não se deve a descuido: a incerteza global permanece alta, com pressões inflacionárias internas e volatilidade externa demandando cautela. O resultado é que a curva de juros continua acima de 7%, um nível que ainda restringe os ativos de maior risco”, explica a analista do Clube FII.
Impacto da política monetária nos diversos setores
A abordagem não precisa ser radical. Mesmo com a expectativa de novos cortes na taxa Selic, as taxas de juros continuam altas e acima de dois dígitos, o que coloca os FIIs de crédito (que investem em ativos como CRIs vinculados ao CDI ou à inflação) como importantes geradores de renda passiva, de acordo com Lana Santos. No entanto, esse tipo de fundo gradualmente perderá destaque.
“Além disso, é vital destacar a função de preservação patrimonial dessa classe de fundos. Por estarem atrelados a juros e/ou inflação, os FIIs de crédito naturalmente protegem o capital investido contra taxas de juros elevadas e contra a alta inflação, que é historicamente significativa no Brasil, impactando negativamente o poder de compra da moeda”, esclarece Santos.
Enquanto isso, os FIIs de imóveis físicos, que investem diretamente em propriedades como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e hospitais, possuem uma dinâmica diferente, visto que a redução na Selic afeta não apenas a distribuição de rendimentos, mas também o valor do patrimônio.
“Quando os juros caem, o valor dos imóveis tende a subir, as cotas dos fundos aumentam e os gestores conseguem atrair mais capital por meio de novas emissões para expandir os portfólios. É um ciclo positivo, mas que depende de uma condição fundamental: a economia precisa estar em crescimento”, pondera a analista.
No entanto, o mercado não está totalmente convencido sobre a fase de recuperação no momento, considerando descontos expressivos em alguns setores, como o de lajes corporativas (escritórios), que chegam a 28% abaixo do valor patrimonial.
A expectativa do Clube FII é que, com novos cortes na Selic e uma possível redução da pressão sobre ativos de renda variável, a busca por retornos mais altos do que os da renda fixa, agora em declínio, pode impulsionar a valorização das cotas, principalmente nos FIIs de imóveis físicos.
É vantajoso fazer a transição de FIIs de crédito para de imóveis físicos?
Apesar do aumento das tensões geopolíticas globais, que têm potencial para impactar as projeções de inflação e as taxas de juros, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), referência do setor, teve um crescimento de 2,5% no primeiro trimestre de 2026. Segundo a analista, a valorização dos FIIs nesse período demonstra a resiliência necessária aos investidores antes de realizar quaisquer mudanças drásticas na carteira.
“Com um cenário ainda incerto e limitado, e com incertezas no ambiente internacional, a chave é o equilíbrio. Não é a hora de vender todos os fundos de crédito só porque os juros estão começando a cair. É momento de identificar os principais indicadores dos fundos, avaliar a participação dessa classe na sua carteira e, se necessário, reequilibrar. Além disso, é crucial compreender seus objetivos”, analisa a especialista do Clube FII.
Além disso, a analista destaca a importância de analisar não apenas a diversificação entre crédito e imóveis físicos, mas também entre os indicadores de crédito. Uma das sugestões é reduzir a exposição ao CDI e aumentar a exposição ao IPCA na carteira. “Isso pode ser feito não só dentro de uma carteira, mas também dentro dos próprios FIIs que possuem uma indexação mista entre juros e inflação, facilitando a posição do investidor diante de um cenário econômico em transição”, explica.
Para investidores que buscam valorização, não apenas renda, faz sentido considerar uma mudança mais focada em fundos de imóveis físicos, enquanto o reequilíbrio de indicadores é válido para todos os investidores, incluindo aqueles que procuram renda passiva a longo prazo.
“A abordagem mais equilibrada não é abandonar os FIIs de crédito em favor dos de imóveis físicos, mas ajustar gradual e conscientemente a composição da carteira. Os fundos de crédito ainda geram renda de forma previsível enquanto a Selic permanece elevada. Os de imóveis físicos têm potencial de valorização à medida que o ciclo de cortes avança. Juntos, eles se complementam – e é essa complementaridade que torna a diversificação entre setores não apenas prudente, mas estratégica”, conclui Santos.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
