Neste contexto marcado pela ampla disseminação de diversas interpretações sobre a ligação entre taxas de juros e mercado de propriedades, uma análise fundamentada em dados do passado revisita a conexão entre a taxa Selic e o desempenho dos fundos imobiliários medido através do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). O estudo examina a relação entre a taxa Selic e o IFIX e evidencia a falta de correlação relevante entre esses indicadores, contradizendo a suposição comum de que a redução dos juros resultaria na valorização dos fundos imobiliários.
A pesquisa utilizou dados a partir de 2013 e empregou o índice de correlação de Pearson para avaliar o nível de conexão entre a Selic, o IFIX e a taxa de longo prazo representada pela NTN-B 2035. Os resultados revelaram uma correlação de aproximadamente -0,068 entre a Selic e o IFIX e de -0,08 entre a NTN-B e o IFIX, valores considerados próximos de zero.
Conforme a análise, tais resultados indicam a impossibilidade de estabelecer uma ligação direta entre as variações na taxa de juros e o desempenho dos fundos imobiliários. Em contrapartida, foi identificada uma forte correlação entre a Selic e a taxa de longo prazo, sugerindo uma sincronia entre os movimentos dessas duas variáveis. “Nenhuma taxa simplista será capaz de explicar isso sozinha”, pondera o especialista.
A pesquisa também dividiu os dados em períodos monetários específicos. Em certos momentos, como de 2016 a 2020, observaram-se situações em que a queda da Selic coincidiu com o aumento do IFIX. Em outras ocasiões, como de 2021 a 2023, ambos os indicadores cresceram simultaneamente. Já em ciclos mais recentes, a elevação da Selic foi acompanhada pela valorização do índice.
“O investimento imobiliário é um empreendimento, e esse empreendimento responderá ao ciclo da taxa de juros. Portanto, cada tipo de empreendimento passará por um ciclo econômico, cada setor com suas particularidades. A qualidade do ativo também é crucial, então, quanto maior e melhor a qualidade do ativo, talvez o ciclo econômico tenha menos influência”, argumenta.
A análise ressalta que os dados agregados podem ocultar variações significativas entre diferentes períodos e, ao observar ciclos específicos, os resultados variam sem um padrão consistente que permita generalizações.
Outro ponto abordado é a evolução na composição do IFIX ao longo dos anos. A presença de fundos de papel aumentou consideravelmente, passando a constituir uma parte relevante do índice e impactando sua dinâmica de retorno, especialmente em contextos de taxas de juros elevadas.
Conforme o Head de Pesquisa do Clube FII, fatores internos aos fundos imobiliários — como a qualidade dos ativos, contratos, taxa de ocupação, inadimplência e gestão — desempenham um papel crucial no desempenho, diminuindo a capacidade de ser explicado por variáveis macroeconômicas isoladas. Assim, o Clube FII destaca que decisões baseadas exclusivamente na trajetória da Selic carecem de respaldo nos dados históricos apresentados.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
