Num contexto caracterizado pela difusão de diversas interpretações acerca da ligação entre taxas de juros e mercado de propriedades, uma avaliação embasada em informações históricas reexamina a interação entre a taxa Selic e o desempenho dos fundos imobiliários avaliado pelo Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). O estudo confronta a conexão entre a Selic e o IFIX demonstra falta de ligação substancial entre os indicadores, contradizendo a previsão disseminada de que a redução dos juros resultaria na valorização dos fundos imobiliários.
A pesquisa se valeu de dados desde 2013 e empregou o teste de correlação de Pearson para quantificar o nível de ligação entre a Selic, o IFIX e a taxa de longo prazo representada pela NTN-B 2035. Os desfechos revelaram uma correlação de cerca de -0,068 entre Selic e IFIX, e de -0,08 entre NTN-B e IFIX, valores considerados próximos de zero.
Conforme a análise, tais números apontam para a impossibilidade de estabelecer uma relação direta entre as oscilações da taxa de juros e o desempenho dos fundos imobiliários. Por outro lado, foi identificada uma relação intensa entre a Selic e a taxa de longo prazo, sugerindo uma harmonização entre os movimentos dessas duas variáveis. “Nenhuma taxa simplificada será capaz de abarcar isso sozinha”, pondera o especialista.
A avaliação também desagregou os dados por ciclos monetários. Em alguns períodos, como durante 2016 e 2020, ocorreram situações em que a baixa da Selic coincidiu com a alta do IFIX. Em outros momentos, como entre 2021 e 2023, ambos os indicadores subiram simultaneamente. Já em ciclos mais recentes, o aumento da Selic foi acompanhado pela valorização do índice.
“O fundo imobiliário é uma atividade comercial, e essa atividade reagirá conforme o ciclo de juros. Portanto, cada ramo de atividade terá um ciclo econômico, cada setor com suas particularidades. A qualidade do bem também é crucial, de modo que, quanto maior e melhor a qualidade do bem, talvez o ciclo econômico tenha menos influência”, argumenta.
A análise enfatiza que os dados agregados podem mascarar variações significativas entre diferentes momentos e, ao observar ciclos específicos, os desfechos se diversificam, sem um padrão consistente que permita generalizações.
Outro ponto abordado é a modificação na composição do IFIX ao longo dos anos. A participação dos fundos de papel cresceu substancialmente, passando a representar uma parte relevante do índice e influenciando sua dinâmica de retorno, principalmente em contextos de juros altos.
De acordo com o Head de Pesquisa do Clube FII, variáveis internas aos fundos imobiliários — como qualidade dos bens, contratos, taxa de ocupação, inadimplência e administração — exercem um papel decisivo no desempenho, diminuindo a capacidade de explicação por variáveis macroeconômicas isoladas. Assim, o Clube FII destaca que decisões fundamentadas exclusivamente na trajetória da Selic carecem de embasamento nos dados históricos apresentados.
*Artigo inicialmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora investir
